【案情】

    卢某与常某于2012年10月9日协商一致签订房屋转让协议。协议约定：卢某将房屋转让给常某，房屋转让价为42万元，先付定金3万元，余款于2013年5月7日房产证过完户付清。协议签订后，常某支付了部分房款，但对方未按时交付房屋，经多次协商未果，故常某将卢某诉至法院。另查明，2012年8月15日，被告卢某与何某办理了离婚手续，离婚协议约定，房屋一套属夫妻共同财产，如房屋要出卖转让必须与女方协商，但被告卢某转让给原告常某未经何某同意，何某据此提出异议。

    【分歧】

    此案在审理中有两种观点：

    第一种观点认为，双方当事人签订的买卖合同系真实意思表示，因为常某不知道卢某所卖之房是未经何某同意的，并且支付了合理的价款，可以理解为善意取得，应当保护买受人的合法权益，该买卖合同应认定有效。

    第二种观点认为，该房产为夫妻共同财产，卢某转让该房产并未征得共同共有人何某同意，且何某事后提出异议，部分共有人擅自处分共有财产属于无效处分，该买卖合同无效。

　  【评析】

    笔者同意第二种观点。理由如下：

    第一、对于共同财产，夫妻双方是共同共有的关系。所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，比如夫妻关系。只要共同共有关系存在，共有人对共有财产就不能划分各有多少份额，或者哪个部分属于哪个共有人所有。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条之规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”一般情况下，买受人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续则构成了善意取得，可以取得转让房屋的所有权。本案中，出卖人与买受人没有办理房屋过户手续，不能适用善意取得制度，买受人不能取得房屋的所有权，且该合同未得到夫妻另一方认可，该房屋买卖合同是无效的。

    第二、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条中第四项规定：“共有房地产，未经其他人书面同意的，不得转让。”所以，在房屋买卖法律关系中，一方未经另一方同意对夫妻共同共有房屋无权进行处分，无权处分的法律后果属效力待定。只要一方对另一方未经其同意出售夫妻共同共有的房屋提出异议的，说明该无权处分行为是无效的，该房屋买卖合同也当然无效。原告常某向被告卢某购买房屋时，对方并未告知夫妻双方已经离婚，该财产仍属夫妻共同财产，且共有权利人之一何某对房屋转让协议提出异议，所以被告卢某没有单方处置该房屋的权利，双方签订的合同属无效合同，对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。故笔者同意第二种观点。