【案情】

    陈某与魏某系夫妻关系，两人于2009年在县城步行街买了一套商品房，并办理了国有土地使用证和房屋所有权证。2012年3月，陈某与方某达成房屋买卖协议，将该房以30万元卖给方某，并将房屋所有权证和国有土地使用证一并交方某，并承诺以后会协助方某办理相关变更手续。方某把全部房款交给陈某后，随后其全家即搬进该房居住至今，但一直未办理产权变更手续。2013年5月，作为妻子的魏某发现房屋被卖，坚决反对该买卖行为，也不同意房屋过户，并将陈某和方某诉至法院，请求法院确认陈某和方某所签订的房屋买卖合同无效。

    【分歧】

    此案在审理中有两种观点：

　　第一种观点认为，该房产为夫妻共同财产，陈某转让该房产并未征得共同共有人同意，且魏某事后明确表示不同意转让该房产，部分共有人擅自处分共有财产属于无效处分，该买卖合同无效。

　　第二种观点认为，双方当事人签订的买卖合同系真实意思表示，虽然陈某没有征得魏某同意转让房屋，但方某没有义务审核房屋是否为夫妻共同共有，陈某属善意取得，该买卖合同系有效。

    【评析】

    笔者同意第一种观点。理由如下：

    第一、根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条之规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”一般情况下，买受人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续则构成了善意取得，可以取得转让房屋的所有权。如果出卖人与买受人没有办理房屋过户手续，则不能适用善意取得制度，买受人不能取得房屋的所有权，且该合同未得到夫妻另一方追认，该房屋买卖合同是无效的。

    第二、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条中第四项规定：“共有房地产，未经其他人书面同意的，不得转让。”依照上述法律规定不难看出，在房屋买卖法律关系中，一方未经另一方同意对夫妻共同共有房屋无权处分，无权处分的法律后果属效力待定。如果另一方追认，则不会出现纠纷。只要一方对另一方未经其同意出售夫妻共同共有的房屋明确反对的，并主张追回该房屋，说明该无权处分行为是无效的，该房屋买卖合同也当然无效。