【摘要】：随着我国社会经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，汽车逐渐成为了平常生活中一种重要的交通工具。这就导致了拥有汽车的人群在不断地膨胀。汽车作为一个物体，势必要占据一定的空间和位置，如此一来，人们对自己所居住小区的车位车库的需求就不断增加，在现有小区的开发商规划小区时对市场发展估计不足，以及在建小区车位车库的数量无法满足未来小区可能拥有的车辆的情况下，加上《物权法》颁布之前我国相关立法的不完善，导致了住宅小区中车位车库的权属纠纷时有发生。学界对这一权属问题的争论也十分激烈。随着2007年《中华人民共和国物权法》的颁布施行，及2009年的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的出台，为解决住宅小区车位车库权属纠纷提供了相应的法律依据，由于《物权法》相关条文规定过于简单，操作性不强，后来出台的相关司法解释虽在一定程度上弥补了《物权法》的某些不足，但也仍然存在着缺陷和不足。本文立足我国现有立法，结合实践中住宅小区车位车库类型，列举车位车库的主要争议焦点，引入各国和地区的现有立法进行比较分析，从而直面我国现有立法的不足，进而提出完善的意见和建议。以期能够对《物权法》的进一步完善，以及小区车位车库权属问题的更好解决提供一些帮助。

    【关键词】：小区车库 车位 权属 专有部分 共有部分

    一、住宅小区车位车库的基本类型

    研究住宅小区车位车库，就要对我国物权法所规定的建筑物区分所有权有一个全面大致的认识，这是前提条件。

    （一）建筑物区分所有权概述

    我国2007年颁布的《物权法》第一次将建筑物区分所有权纳入了所有权类权利中，并以法律形式加以规定。这是顺应我国推行已久的城镇住房商品化改革的迫切需要的，它的确定为更好的保护业主的财产权利提供了法律上的支持。建筑物区分所有权虽为一种所有权，但它又与一般意义的所有权不尽相同，它是指把住宅小区及里面所有建筑划分为多个互相独立的部分，不同的人们对不同的部分享有所有权。建筑物区分所有权是指，依据不同的用途，整个建筑物可以分为各个业主单独使用的部分和整个建筑物所有人共同使用的部分，各个业主享有包括因其专有部分而拥有的专有权，对于共用部分所拥有的共有权以及基于共同所有关系所享有的共同管理权的组合。[1]也就是说，这项权利是由专有权、共有权以及成员权组成。

    专有权是指住宅小区的业主对自己所专有的那部分所享有的使用、收益和处分的权利。这一权利在建筑物区分所有权体系中是居于第一要位的，起着根本性作用，可以说没有专有权就无从谈起共有权和成员权。

    共有权是指住在小区的业主对大家共有的部分所享有的占有、使用和收益的权利。这里的共有权与其他普通的共有有很大的不同。共有部分具有不可分割性，不然的话是不能成为共有，但可以在其基础之上依据法律设立专有部分使用权。

    成员权可以看作是权利和义务的集合体，指的是建筑物区分所有权人依据自己所享有专有部分权利和共有部分权利，形成一个团队，作为团队成员对住宅小区平时正常运作参与管理。

    （二）住宅小区车位车库的基本类型

    住宅小区的车位和车库根据其所处土地立体空间的位置不同，可分为地上车位车库和地下车位车库。地上车位车库可分为小区地面车位车库、首层楼房架空层车位车库、独立建造的车库以及房顶平台车位车库。地下车位车库可分为在人防设施基础上改造的车位车库和非人防工程性质的地下车位车库。

    小区地面车位车库，指的是具有开放性的，设置在小区地面上，通过划线等分割方式标明的泊车区域，这在很多小区十分常见。

    首层楼房架空层车位车库，指的是小区楼房首层不安排住户，通过墙或者柱子架空，空置出来用以泊车的设施。这常见于南方的住宅小区，是由于南方潮湿多雨客观气候原因造就的。

    独立建造的车库，指的是单独建造的与其他外界有墙壁和库门隔空形成密闭空间的泊车设施，这类车库往往具有专用特性，专属于某一业主用于泊车。

    房顶平台车位车库，指的是在住宅小区楼房顶层设置的泊车设施，这在我国不太常见。

    人防设施基础上改造的车位车库，指的是利用现有的人防设施或者房地产开发商在相关法律的规定下所建造的位于住宅小区内的人防设施来泊车的设施。平时用来泊车，在战时由国家征用于防空。

    非人防工程性质的地下车位车库，是指房地产开发商充分利用小区地下空间建造的，里面没有墙壁隔断且通过划线等分割方式标明泊车区域的泊车设施，此设施相对于外界是封闭的，但是在地下内部却是开放的。

    二、住宅小区车位车库权属问题的主要纷争

    （一）住宅小区车位车库是否属于建筑物从物

    “在两种以上的物互相配合、按一定经济目的组合在一起时，起主要作用的物为主物；配合主物的使用起辅助作用的物为从物。”[2]主物和从物之间的关系在法律层面体现是：从物随诊主物的产生而产生，从物伴随着主物。除了法定事由或约定是由外，对主物进行处分当然得及于从物。这是一项法律基本原则。

    回归到我们探讨的问题，住在小区车位车库是否属于建筑物从物呢，有一种观点认为，小区车位车库与单元楼等建筑物统一构成了建筑物这个整体，是其的组成部分车位车库对房屋是起到辅助作用的，在房屋销售出去之前，房屋和车位车库的所有权都是属于开发商的，一旦房屋销售出去，作为主物的房屋所有权发生了转移，那么从属于房屋的车位车库的所有权则随之发生了转移，这也正是从随主走法律原则的体现。

    就以上观点，笔者并不赞同，理由有两点：第一，此观点并没有充分认识到车位车库是独立于建筑物而存在的。建筑物和车位车库不是主物和从物的关系，因为从物发挥作用离不开主物，可是车位车库可以独立于建筑物而发挥泊车的作用。第二，就算我们把车位车库看作是依附于建筑物的从物，也不能得出小区车位车库属于全体业主共有这个结论，我们必须要明确业主对车位车库享有所有权，才能得出业主们对车位车库共有，然而从物即配套设施由所有业主共有在法律上并没有规定，找不到依据。从物即配套设施是为了给业主提供方便而建造的，并不必然成为共有财产。

    （二）能否依据车位车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来确定其权属

    有观点认为，可以从公摊面积的方面入手来确定住宅小区车位车库的权属，即如果小区车位车库的建筑面积计入到了公摊面积中计算的话，则全体业主对车位车库享有共有权。这一观点有其自己的道理，开发商把车位车库的建造成本转移到了业主身上，作为公摊面积让业主为其买单，业主通过支付钱款来获得相应权利是理所应当的，故此时的车位车库归业主们共同所有。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》有规定指出，独立使用空间的地下室、车棚等，如果出租或者销售，不应计入公用建筑面积部分，人防工程的地下室也不应计入这一部分。从这里可以看出，法律没有强制性的把住宅小区车位车库面积计入到公摊面积中。在这种情况下，开发商就可以与购买房屋的业主约定，如车位车库面积计入公摊面积中，就把车位车库所有权让与所有业主，可是此约定必须要有个前提，即车位车库可以按照法律规定计算面积，但我国建设部却有相关规定，即车库高度小于2.2米，就不应该计算建筑面积，也就是说，如果出现了这种情况，计入公摊面积的做法就不能适用了。所以，笔者认为，以上的观点有明显不足之处。

    （三）约定权属是否合理

    学界中有学者主张约定车位车库的权属，即房地产开发商和购买房屋的业主按照自己的意愿约定小区车位车库的权属，这里约定就成了一项可以行使也可以不行使的权利。开发商可以出售自己建造的车位车库也可以不出售，出售的时候业主也可以选择购买也可以选择不购买。买卖自由，这是私法自治原则在这里的深刻体现。同时也被2007年出台的《物权法》所接纳。我国《物权法》第74条有规定，在建筑区划内，对于规划用途于泊车的车位车库的权属，可以有当事人约定。当然，这里的前提是小区车位车库必须具有独立的产权。只有这样车位车库才能约定权利归属。    

    约定权属有几方面的好处，第一，在市场经济下，约定权属的方式是能够快速、高效地解决权属问题。充分利用市场自身的优势，使得利益实现最大化；第二，充分体现私法中的意思自治原则，对车位车库的权属利用意思自治来确定，有利于维护市场的稳定和各方的合法权益；第三，对车位车库来约定权属，能够有效管理车位车库，通过明确归谁行使权力，待到今后可能发生纠纷时，能够公平的对纠纷进行处理。

    笔者认为通过约定这一形式，来确定车位车库的权属是合理的，但在操作中应当适当的考虑开发商与业主之间的实际不平等的现状。如果条款不明确时，应该偏向于有利于业主一方的解释。

    三、各国和地区法律对住宅小区车位车库权属的立法比较

    （一）德国住宅小区车位车库权属

    德国关于住宅小区车位车库权属方面的法律为《德国住宅所有权法》，这部法律规定住宅小区车位车库是独立于其他建筑物的专有部分，并非其他建筑物的附属物或者配套设施。因此在德国，一切法律意义上的车位车库都是独立物而非从属物。此项法律规定有两个表征，一是只要有着永久性的界标，就是法律意义上的车位车库，都可以成为有独立所有权的客体，无论其实在地面还是地下，或者是在建筑物中。

    （二）法国住宅小区车位车库权属

    法国关于住宅小区车位车库权属方面的法律为《住宅分层所有权法》，这部法律规定只要是新建住宅小区，建造者即开发商就有义务在小区范围内，按照一户一空间的标准为业主设计车位车库。法国人在主流学说和实践中都认为，车位车库与业主的住所互为相互独立的所有权客体。换句话说就是，如果有人购买了小区的住宅，小区居住区域内的专有部分，不必然取得小区的车位车库，小区的车位车库的所有权是不随着小区住宅这一居住区域内的专有部分的所有权转移而转移的，业主如果需要，是要再花钱购买的。而且，有权利购买小区车位车库的人不限于小区的业主，小区外的人也有权购买小区内的车位车库。

    （三）我国台湾地区住宅小区车位车库权属

    我国台湾地区的车位车库总体来说分为三类：一类法定车位车库，即法律硬性规定设立的车位车库，此类车位车库没有独立所有权。法定车位车库可以约定归全体业主使用。同时其可以归属全体区分所有权人共有，也可以由部分区分所有权人共有。一类房地产开发商自行增设的车位车库，即开发商自主在事先规划的范围内，一般在剩余的空地上增设的车位车库。只要其没有违反相关法律规定，那就是合法的车位车库，可以作为独立的财产进行买卖。具有独立的产权，不是业主共有的。一类奖励增设的车位车库，这是为了方便到访小区的非业主泊车，这类停车位具有独立产权，既可以单独流转也可以供大众使用。

    （四）美国住宅小区车位车库权属

    美国是个汽车大国，俗称在车轮子上的国家，其汽车保有量没有哪个国家敢与之比拟的。美国车多，就必然造成了住宅小区的车位车库紧张。在本小区车位车库数量都不能保证满足小区业主的需求的情况下，如果非业主占有并控制小区内的车位车库，本小区业主的利益也许会受到损害。因为非业主会以投资为目的，以高额的租金出租车位车库。为了防止这种情况的出现，美国法律对住宅小区车位车库的权属做出了相当严格的规定。除小区业主之外的人是不能够取得小区车位车库的所有权的。因此，在美国，开发商和业主都不能将专有部分的车库车位卖给业主以外的人。

    （五）对各国和地区立法的比较分析

    通过对以上各国和我国台湾地区的车位车库权属立法的比较，我们可以得出两种类型的运用：一种类型是专有类型，即车位车库作为专有权的客体，例如德、法，他们都把车位车库当做独立的财产，开发商能够对其进行单独的销售；另一种类型是是共有类型，即小区车位车库以共有部分的形式由小区业主共同共有。例如美国，美国法律不允许小区内的车位车库作为独立的专有部分单独买卖。同时我国台湾的立法也将法定的车位车库归入共有部分。

    以上两种类型的侧重点不尽相同，不能说谁好谁不好，各自设置都有其道理可循，都是为了最终去解决纷争。第一种类型中，业主拥有选择权，可以选择购买小区车位车库，也可以选择不购买，一旦购买了，拥有所有权的额业主就拥有了自由处分的权利，如果所有权人把车位车库的所有权转移给了非小区业主，那么就有可能损害其他业主的权益。要想解决这个问题，就要对拥有车位车库的所有权人的处分权利予以限制。第二种类型中，全体业主共同共有小区车位车库，这种情况下小区业主往往会组织起来集中行使管理权，这样做虽然方便了对小区整体管理，但也有瑕疵，由于车位车库由所有业主共同共有，这就必然导致业主购房时出的价款中包含了车位车库的建造成本，这样就会造成对一部分不需要车位车库的业主的不公平。要想解决这个问题，最好的办法是让使用车位车库的那部分业主交出一定数额的费用，来谋求有车业主和无车业主之间的平衡。

    四、我国相关立法的现状及缺陷

    （一）我国关于住宅小区车位车库权属的立法现状

    我国出台的《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起正式施行，由于物权法规定的内容过于原则性，某些方面不具有很强可操作性，故在2009年10月1日颁布施行了物权法的两个相关司法解释，即《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。一部法律，两个司法解释，虽然在某种程度上缓解了小区车位车库的权属问题，但是，依然有缺陷和不足，需要进一步的去完善。

    （二）关于住宅小区车位车库权属的立法缺陷

    1、“首先满足业主需要”在实践中不易操作

    我国《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”虽然此项规定体现了法律对住宅小区全体业主的合法权益的保护，但是规定过于原则，模糊，在实践中不易操作。

    首先，该条未明确规定“首先满足"是否就是“同等条件下的优先购买权”也没有对于“优先购买”的方式进行具体说明。[3]在现实中，房地产开发商在销售楼盘的时候，会同时将车位车库进行销售、出租或者附在业主购买的住宅上赠予，但另一头的小区业主的情况则较为特别，因为不同业主的经济承受能力，经济实力或者实际需要不尽相同，这也决定了其对车位车库的需也求不尽相同，经济实力强或者有实际需要的业主也许就会购买车库用于泊现有的汽车或者以备将来有车时之需要，没有经济实力或者实力较弱的业主暂时就没有购买车位车库的需要。那么这里就是否意味着这部分业主放弃对车库的优先购买权？其实这不好确定。房地产开发商为了能够快速回笼资金，实现收益的最大化，一定会将车位车库销售或者租给经济实力强或者有实际需要的业主，甚至是非本小区的人。但是这样一来，当没有经济实力或者经济实力较弱的业主在拥有实力去购买车位车库时，小区里已经没有车位车库可以购买了。这种情况能满足《物权法》规定的“首先满足业主需要”的要求吗？由于我国缺乏相关的法律依据，故“首先满足”在实践中很难保证实现。其次，物权法以及两个司法解释并没有规定房地产开发商如果没有遵守“首先满足”这一规定的法律后果，房地产开发商为了追求收益的最大化，往往就会违反规定，这就大大地削弱了“首先满足”规定的实际效果。

    2、对小区车位车库的权属没有约定或者约定不明情形缺乏考虑

    我国《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”那么如果出现开发商与业主之间没有约定或者约定不明，造成车位车库权属无法认定的情形下，该怎样处理？有人认为不需要考虑这样的问题，理由是：住宅小区的车位车库随着经济的快速发展，汽车保有量的极速增长已经成为日益稀缺的资源，同时也会给所有人带来巨大的经济利益，那么在开发商和业主之间是不会出现对小区车位的归属问题不做约定或者约定不明确的情况，一般来说开发商都预先通过格式合同的形式规定的小区车位车库的归属。所以，实践中对车位、车库的归属问题，没有约定或者约定不明的情形根本就不会出现。[4]但笔者不同意这种观点，笔者认为有必要对开发商与业主就小区车位车库问题没有约定或约定不明的情形进行讨论。因为现今社会快速发展，没人能够预料到未来会发生什么，从预防的角度也好，法律规定严谨性角度也好，有必要对这一情形进行讨论。

    3、缺乏对车位车库配置比例的规定

    所谓配置比例，是指在规划的小区范围内，房地产开发商为全体业主规划的泊车用的车位车库与商品房套数的比例。我国的《物权法》缺乏对车位车库配置比例的明确规定，这就好似没有一个标尺，开发商可以根据自己的需要，在做规划时，随意增减车位车库，这不利于保护小区业主的合法权益。所以，有必要对这一规定进行明确。

    五、完善车位车库权属的建议

    （一）对“首先满足业主的需要”不易操作的处理

    我国《物权法》规定要首先满足业主的需要，那么什么是业主的需要，业主的需要也就是泊车的需要。业主可以通过从开发商处购买车位车库的产权，或者是从其处租赁车位车库的使用权来实现自己的需求。那么如何来实现“首先满足”？这里有几种观点，观点一，“首先满足”是满足住宅小区业主对车位车库的优先使用权，也就是说，小区业主可以优先使用车位车库；观点二，认为“首先满足”与“优先购买权”一样，指某一规划建筑区内，全体小区业主对于小区车位车库有优先购买的权利。[5]但笔者以为，不应该简单地将“首先满足”理解成为优先使用或者优先购买。处理这个问题就要具体情形具体操作，前提是维护业主的合法权益不受侵害。在这基础之上再力求业主内部的公正公平。只有这样，才能处理好这个问题。

    （二）对权属无约定或者约定不明时的处理

    前面我们已经讲过，房地产开发商与业主约定了车位车库的权属，则可以根据约定来确定车位车库归谁，但如果没有约定或者约定不明应怎样处理？我国的《物权法》实际上对在建筑规划之初就已明确说明用来泊车的且房地产开发商在销售出住宅之前的车位车库的所有权归开发商所有给予了肯定，房地产开发商对其拥有独立的产权，可以取得相应的产权证，在此之外的其他停车位，开发商无权处分。当然的属于全体业主共有。

    （三）完善不动产登记制度

    我们的生活离不开与物产生联系，物权是经济生活中必须存在的权利，在物权中，不动产的登记制度又显得极其重要，作为物权法不可缺少的部分，建立系统完备的不动产登记制度就显得尤为重要。小区车位车库的权属问题很大程度上是由没有完备的不动产登记制度造成的，如果小区车位车库都纳入到不动产登记制度中，明确其权属划分，想必其权属问题要容易处理很多。笔者认为关于小区车位车库的不动产登记应该包含几个方面内容：内容一，应该对车位车库的权利范围作出明确，对专有部分应该明确颁发权利证书，对共有部分在颁发证书不可行的情况下，可以进行登记备案；内容二，进行实名登记，要登记实际权利人，这样有利于维护市场的稳定，防止逃税或者投机的情形出现；内容三，在车位车库转让时也应该进行登记，这样保证了实际权利和登记内容的一致性，有助于稳定交易秩序。

    结语

    处理住宅小区车位车库权属问题是一个复杂的工程，单凭现有的《物权法》和相关的司法解释是不能完全解决的，《物权法》只是提供了一个基本的原则性，思路性的东西，后来出台的司法解释在某种程度上弥补了《物权法》在小区车位车库的权属问题上的规定的不足，但是，依然有缺陷和不足，因此，仍需要进一步的去完善。以上是笔者关于小区车位车库权属问题的粗浅看法，碍于水平有限，不足之处希望各位批评指正。

    【注释】

    [1] 李开国、张玉敏主编：《中国民法学》，法律出版社2003年版，第395页。

    [2] 彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社2002年1月第3版，第62-63页。

    [3] 梁志东：《对〈物权法〉中小区车位所有权归属问题之我见》，载《法制与经济》2007年第9期。

    [4] 顾闻：《居民小区车库权属的法律探讨》，载《法制与社会》2007年第12期，第74页。

    [5] 李淑君：《〈物权法〉对车位、车库的相关规定》。

    （作者单位：江西省九江县法院）