【案情】

    1998年11月8日，原告郭某与被告许某、陈某夫妇签订一份《房屋交易协议书》，将被告许某、陈某共有房屋一套（79.24平方米）及柴房一间卖给原告郭某。原告郭某当即支付房屋价格人民币43800元，被告亦将房屋及房产证（94字第1368号）交付于原告。原告郭某、被告许某、陈某在该契约上签字确认。公证处于1998年11月9日对原被告双方签订的《房屋交易协议书》进行了公证。十多年后，原告郭某要求被告协助办理房屋过户手续，被告并未予以协助。原、被告双方产生纠纷，原告遂诉至法院提出判令该合同有效且被告协助原告办理过户登记手续。

    【分歧】

    第一种观点认为，可以支持。理由如下：本案中，原、被告之间的房屋买卖合同已经成立，被告应该按照合同的规定履行合同，原告诉求理应支持。

    第二种观点认为，不可以支持。理由如下：原、被告之间确实签订了买卖合同，但并没有办理过户手续，合同还未发生法律效力，且原告十多年都未要求过户，已经超过法律规定的两年诉讼时效。

    【评析】

    笔者同意第一种意见，主要理由如下：

    首先，本案中房屋买卖合同合法有效。考虑本案合同是否有效，实践中从以下两方面考虑，第一，被告许某、陈某在婚姻存续期间将共同财产宿舍一套及柴间一间卖给原告郭某，原告郭某及被告许某、陈某均在合同上签名，且该买卖合同经过了公证，故该合同系双方当事人真实的意思表示、合同有效且已在原告郭某及被告许某、陈某之间产生法律效力。第二、从合同的履行情况看，原告已付清了房款，并取得了受让房屋的产权证。虽然该房屋没有过户，但并不影响买卖合同的效力，因为房屋过户登记是合同生效后的事情，是房屋所有权转移的必要条件，而非房屋买卖合同生效的必要条件。基于以上两点，应该认定原告郭某与两被告之间关于诉争房屋的买卖合同成立并生效。

    其次，合同效力不应房屋未办理过户登记而不产生法律效力。按照《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此案中被告许某、陈某所拥有的共同房产在双方所签订的《房屋交易协议书》中协议将其所有权转让给郭某，房屋虽交付于郭某但因两被告未履行协助办理过户登记手续而使郭某无法行使完整房屋所有权。郭某认为房屋不仅实际上由其居住还需从形式上予以确权，被告因按照合同约定履行义务。在市场经济中，一次物权变动的完成有效的合同为前提外加不动产登记变动主义、动产交付主义为原则。本案中虽然该房屋没有过户，但并不影响买卖合同的效力，因为房屋过户登记属当事人履行合同的行为亦是房屋所有权转移的必要条件，当然并非房屋买卖合同生效的必要条件。故被告应按照合同法的规定履行协助原告办理房屋登记过户手续的义务。

    再次，交付房产及协助办理过户手续不受诉讼时效约束。实践中一般认为：一、商品房买卖合同约定有交付期限，若出卖人未在约定期限内交付房屋，买受人可以在交付期限届满后根据合同约定向人民法院请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。而占有作为一种事实亦受我国物权法的保护，当事人请求保护该种事实属物权请求权，适用有关物权请求权诉讼时效的规定而非债权请求权。此案中被告已经将房屋交付，郭某已在该房屋居住（即占有）有十多年的时间。故郭某请求被告协助办理过户登记手续不受诉讼时效的限制。

    最后，综合分析以上理由，被告理应旅行合同义务，协助原告办理过户手续。若被高拒绝协助，原告可单独直接持生效判决书向房屋登记部门办理过户登记手续。根据我国《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。此案中法院判令被告协助原告办理过户登记手续实质已导致物权变更，该房产应由原告郭某所有，被告应协助办理过户手续。故判决生效之后，物权已经发生了变动，郭某已经享有房屋的所有权。故笔者认为郭某可持该生效判决书要求被告协助办理过户登记手续亦可要求法院强制执行判决，当然也可直接到房屋登记部门办理过户手续。因按照我国《物权法》第二十八条规定郭某已经享有了物权。若被告擅自将房屋再次转让，郭某有权要求被告停止侵害，有权对抗甲的债权人的查封、扣押。虽然郭某在判决生效之后获得房屋的所有权，但在房屋登记部门变更登记之前不能处分房屋的所有权。依照《物权法》第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故若此时郭某不能仅仅依据法院生效的判决书将房屋进行转让，法院生效的判决书并不能等同于房产证的效力。郭某必须在房屋登记部门完成登记之后即采用法定的重新公示方法才行使占有、使用、收益、处分的权利。

    （作者单位：江西省崇仁县人民法院）