【案情】

    陈某和吴某系夫妻关系，双方因感情不合长期分居。分居期间，陈某将俩人婚后共同购买的房屋卖给其表哥涂某，并签订房屋买卖协议。协议签订后，涂某在约定时间内将房款付清，陈某和涂某在房产局办理了房屋过户手续。涂某入住房屋时，与吴某发生争执，吴某以出售房屋未经其同意为由拒绝搬出房屋。涂某诉至法院要求吴某交付房屋，吴某以出售房屋未经其同意为由主张房屋买卖合同无效。

    【分歧】

    关于涂某与陈某之间的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：

    第一种意见认为，本案应适用善意取得制度，涂某与陈某之间的房屋买卖合同有效，房屋所有权已发生转移；

    第二种意见认为，陈某未经配偶同意，擅自出售夫妻共同财产，侵犯了吴某的财产权益，涂某与陈某之间的房屋买卖合同无效。

    【管析】

    曾高峰同志持第二种意见，汪慧同志持第一种意见，笔者认为涂某与陈某之间的房屋买卖合同无效，理由如下：

    一、对于不动产能否成为善意取得的标的物，笔者同意汪慧的观点。因为《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”从此规定可以看出，我国法律已经明确规定不动产适用善意取得制度。

    二、并不是说不动产适用善意取得制度，涂某就能依据善意善意取得制度取得房屋所有权，还要看本案中涂某的取得是否符合善意取得的其它要件。笔者认为，本案争议的焦点是涂某取得房屋时是否是善意。汪慧同志认为：“……。在动产的善意取得中，判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失，即动产的善意取得人应当负有一定的注意义务，如果其应当知道处分人为无处分权人但因重大过失而不知道，就认为其并非善意。但是，就不动产取得人而言，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的。取得人不负有调查核实的义务，不能因为取得人没有进行调查核实而否定其善意。因此，具体到本案，笔者认为，本案能否构成善意取得，关健是看所有权证登记是否为陈某一人，如果讼争的房屋所有权人登记仅为陈某，笔者认为本案就应构成善意取得。”按照汪慧同志的观点，只要在房屋变更登记所时形式上合法，涂某取得房屋就应当是善意的。如果该观点成立，《物权法》第一百零六条第一款中的第（一）项和第（三）项中关于不动产善意取得的构成要件就成了简单的重合，因为在不动产的产权变更登记中，如果不符合登记的形式要件，就无法办理相应登记。如果认为办理了不动产登记，受让该不动产时就是善意的，那么是否办理了不动产登记和受让该不动产时是否善意就成为两个相同的构成要件。因此，把不动产登记形式上是否合法作为判断取得该不动产时是否是善意显然不符合《物权法》的立法意图。

    三、在本案中，认为涂某取得该房屋是善意的有二个不合理之处。一是作为陈某的表哥涂某，既然能和陈某进行房屋的交易，表明表兄弟之间的关系尚可，按常理应当知道陈某和吴某是夫妻关系，对陈某夫妻之间关系的恶化也应当有所了解，在与陈某的交易过程中，应当考虑该房屋是陈某和吴某的夫妻共同财产，也应当考虑陈某有恶意转让财产的可能。二是从本案的案情来看，吴某现在还居住在该房屋里，涂某要么知道该情况，要么在购买之前从没到过该房屋。房屋买卖对一般人来说都是一件非常重要的事情，在对房屋的实际情况不做任何了解就付钱买房不符合常理。如果涂某真的不知情，在该起买卖关系中，涂某就存在着重大的过失。

    综上，涂某在知道或者应当知道本案争议房屋的所有权情况下，与陈某单独进行房屋交易。涂某要么与陈某恶意串通损害吴某的利益，要么在房屋买卖行为中存在重大过失。因此，不能认定涂某在购买房屋时是善意的，涂某也就不能依据善意取得制度取得本案争议房屋的所有权。                                

    （作者单位：江西省金溪县人民法院）