商品房买卖是以不动产的房屋作为交易标的物的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时商品房买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点。商品房买卖不仅关系到人民群众切身利益，而且事关社会稳定和经济繁荣增长，因此思考相应的法律对策以减少纠纷，无疑意义十分重大。本文通过结合我院审判实践，对当前商品房买卖合同纠纷案件存在的问题进行分析并提出相应对策，以期能够提供有效的参考。

    一 商品房买卖合同纠纷的类型及成因

    近几年来，我院受理的商品房买卖合同呈逐年递增趋势，且类型也出现多样化特点，总的来说，主要有以下几种类型：

    （一）商品房买卖合同标的物交付类纠纷

    商品房的交付是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。商品房交付类纠纷主要有以下几种表现：

    1、因不能交付形成的纠纷

    引起房屋不能交付的原因有很多。第一，开发商“一房多卖”而使得房屋无法交付。实践中表现为开发商采用隐瞒的手法先后与两个或两个以上的购买人签订买卖合同，将同一特定房屋出卖给两个或两个以上的购买人，而导致的交付不能。第二，房地产开发商的欺诈行为。一些开发商利用我国法人注册登记制度存在的漏洞，通过各种手段骗取审计、会计部门的资信证明，出具虚假验资报告，或抽逃注册资金。房地产开发商的目的就是为了骗取购房款，纯属欺诈行为，故自然不可能实现交付。第三，房地产开放商中途因某些原因无法继续施工或者进行建设，导致失去交付房屋的可能，例如，开发资格的丧失，资金紧张、技术、管理等出现问题。

    2、迟延交付形成的纠纷

    主要指开发商不能按期交付而违约产生的纠纷。大多是由于开发商的欺诈行为而导致的。第一，开发商未取得规划或其他相关手续，即与购房人订立商品房预售合同，在商品房竣工后仍不能按期补齐相关合法手续而导致迟延交付纠纷。第二，商品房未能在约定的期限内竣工，一般是主体建筑未完工或者主体建筑已经完工但相应的配套设施仍在建设中。

    （二）商品房买卖合同标的物瑕疵类纠纷

    标的物瑕疵主要指标的物权利瑕疵和实物瑕疵。商品房买卖合同标的物瑕疵也包含这两方面内容。

    1、商品房买卖合同标的物权利瑕疵纠纷

    商品房买卖合同标的物存在权利瑕疵主要是指开放商在未告知购房人的情况下，将房屋设定抵押。这通常表现为开放商将已经设定抵押的房屋预售给购房者或者在签订购房合同后，开发商擅自将房屋抵押给第三人的情形。

    2、商品房买卖合同标的物实物瑕疵纠纷

    第一，实际面积与约定面积不一致的纠纷。商品房销售合同中预先预定的面积是暂时测量的面积，由于在实际建造过程中根据需要会做相应的改变，与施工图纸会存在差异，这种差异是不能避免的，因此法律允许3%以内面积的误差，对于超出部分会引起纠纷。第二，质量存在问题。由于目前的商品房买卖市场不完善，开发商为了追求利益最大化，往往忽视商品房的质量。因此，质量问题成为了投诉的焦点。第三，销售广告、宣传材料与交付时不一致的纠纷。广告与宣传是为了吸引顾客，一般都会有夸大的成分，可有些成分会直接影响购房者决定是否签订房屋买卖合同，因此容易产生纠纷。

    （三）商品房买卖合同价款类纠纷

    价款在商品房买卖过程中涉及到当事人切身利益，因此容易产生纠纷。

    1、因行使抗辩权而产生的付款纠纷。

    商品房买卖合同基本都是双务合同，只有合同当事人相互履行合同义务，合同的目的才能得以实现。在合同履行过程中，如果一方未按合同约定履行义务或不能保证按合同约定履行义务，对方有暂停履行合同义务的保留性权利，双方当事人往往因此产生纠纷。

    2、因办理贷款问题而产生的纠纷。

    购房者以为自己具备贷款条件，并缴纳了购房定金，但实际办理贷款时不能获得银行批准，开发商以购房人违约为由而不予返还定金而产生的纠纷或者购房人未按期还贷，开放商代为清偿后取得追索权产生的纠纷。

    （四）其他类纠纷

    商品房买卖合同纠纷除了以上主要的纠纷，还有其他类纠纷，这类纠纷在受理的商品房买卖合同纠纷案件中所占比例比较低。主要包括出卖人未在约定期限或者法律规定期限内为产权人办理“两证”；签订认购协议但合同未能订立的定金返还纠纷等。

    二 商品房买卖合同纠纷案件呈现的特征

    通过对我院受理的该类案件进行分析，发现商品房买卖合同纠纷案件主要表现为以下几方面特征：

    第一，原告为买受人的商品房买卖合同纠纷案件占绝对比例。这充分说明了以下两点：一方面，买受人在购房过程中承担的风险较多，消费心理不成熟，容易轻信售楼广告的诱惑，在短时间内无法对大量房地产销售信息作出正确和理性的判断，消弱了买受人的自我保护能力，从而导致原告为买受人的案件数量和比例比较多。另一方面，开发商利益驱动、守约意识淡薄。

    第二，该类案件具有群体性，容易产生连锁效应。一般房屋买卖合同案件多为集团诉讼，且诉讼请求相似，裁判文书示范性强，结案方式基本属于同一类型。

    第三，该类案件调解困难，多为判决。因为多是群体性，涉及多方利益主体，涉案金额大，处理起来困难，不容易调解。

    三 审理过程中存在的问题

    在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中，突出存在问题有以下几点：

    （一）对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下面简称《解释》）适用范围的界定

    受国情影响和历史的原因，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。司法实践中突出表现在，对于村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋、房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋、还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房是否适用《解释》认识不一致，因为这些房屋往往也是通过房地产开发企业的名义开发并向社会公开出售。

    （二）对《解释》中因房屋质量问题解除合同的条件—“严重影响正常居住使用”的理解与认定

    房屋质量不仅关系着其自身的使用寿命和价值，而且关系到广大买受方的生命和安全，关系着社会的稳定和发展。房屋质量问题一般很难及时发现，只有在入住相当长的一段时间后，才会慢慢显现出来。《解释》规定房屋若“严重影响正常居住使用”，买受方可以请求解除合同和赔偿损失。该条规定没有具体阐明主体结构质量之外的其他问题，什么程度是“严重影响居住使用”，其外延是否包括因附属设施、周边环境、配套设施等而影响居住的情形；是否包括因房屋质量有瑕疵而导致买受人心情极度糟糕，造成精神上的损害的情形等。

    （三）商品房认购书与定金的问题

    出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法规对认购书问题没有具体规定，引发了大量纠纷，急需给予明确认定。

    四 建议与对策

    根据对商品房买卖合同纠纷案件呈现的特征及审理过程中遇到的问题进行的分析，提出以下几点建议和对策：

    （一）针对商品房买卖合同纠纷案件的特征提出的建议

    1、加强案件调解工作

    第一，抓好专家组调解。聘请建筑、规划、设计、房管、土地等领域的专家为人民陪审员，建立专家陪审员库，实现法官（法律）与专家（技术）的强强联合，充分发挥法官的辩法析理、专家的技术特长优势，法官侧重从法律角度做当事人的思想工作，解开当事人心中的“法结”；专家侧重从技术层面为当事人答疑解惑，释清当事人脑中的“技术盲点”，双管齐下、因势利导，极力促成买卖双方达成调解协议，提高商品房买卖市场的和谐因素。

    第二，抓好全程、全员、全面调解。把调解工作贯穿于立案、审判、执行的各个环节。要强化调解疏导作用，对于开发商确因资金暂时困难未按时交房的，要做好双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的，不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。

    2、建立群体性纠纷案件审判工作新机制

    第一，充分利用群体性纠纷“群”由“个”带、“面”由“点”领的特点，抓住群体性诉讼中的核心人物做工作，化整为零，夯实调解基础，提高调解效率；或就涉及某一关键性人物的群体性案件及时作出判决，产生判例效应，使其他的涉诉买受方预知诉讼结果，主动服判息诉。

    第二，对矛盾可能激化的敏感性群体纠纷案件，要及时向当地党委、政府汇报，与政府有关部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

    （二）对《解释》的适用相关问题分析

    1、对《解释》适用范围的界定

    我们认为，司法解释是对法律的解释，准确理解它要求回归到所依据的法律本身，要符合法律的目的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，房地产开发用地需为国有土地，因此，对于旧村改造房屋，因其土地属于集体所有，且实际开发人是村委会，而非房地产开发企业，因此，此类房屋买卖不适用《解释》。而且，从《解释》出台的目的来看，该类房屋买卖也不适用《解释》。对于房管所或部分企事业单位以房地产开发企业的名义建设房屋并公开销售的，如果买受人尽到了合理的注意义务，有理由相信该房屋为商品房，为保护交易安全，保护买受人的信赖利益，应认定该房屋买卖属于商品房买卖，应适用《解释》。

    2、对《解释》中因房屋质量问题解除合同的条件—“严重影响正常居住使用”的理解与认定

    我们认为，“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准应认定为严重影响居住使用。因为随着社会的不断发展及生活质量的逐步提高，人们对房屋质量的要求越来越高，房屋质量的内涵越来越丰富，不仅包括安全，还包括交通、医疗、教育、空气质量、周边环境等配套设施、公共设施的尽全尽美，如果买受方付出特别昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的“正常居住使用”，买受方为此可以要求解除合同。

    3、商品房认购书与定金的问题

    我们认为在认购协议的效力及定金罚则的适用上，可以分为以下三种情况分别予以处理。1.认购协议约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，应当适用《解释》第5条的规定，在一方当事人拒绝履行签订正式合同的义务时，则可适用定金罚则。如果认购协议的条款规定详尽，包括了本约中的全部实质性条款，表明当事人间有缔结本约的诚意和决心，而且成功缔结本约的可能性很大。这种认购书就具有约束双方当事人必须签订正式商品房买卖合同，实现交易的效力。尤其是双方约定定金在正式的商品房买卖合同签订之后转化为购房款，并已实际交付的，认购协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，此种认购协议应当认定为正式商品房买卖合同。2.认购协议约定内容简单，仅表示了当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思，至于本约规定什么内容在认购协议中未涉及，留待以后磋商决定的，不应适用定金罚则。对此双方对本约的内容还没有形成共识，双方负有的是将来进行磋商的义务，买受人与出卖人之间进行磋商即是完成认购协议约定义务的履约行为。买受人明示拒绝与出卖人磋商或以行为表示拒绝磋商，才会产生未按认购协议履行的违约责任。3.认购协议中约定了商品房买卖合同的必备条款，但未包括全部条款，也就是说，在认购协议中约定的内容，较第一种情况简单，较第二种情况复杂，对此，应分别情况处理。如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；若双方无法达成一致的条款在预约中未曾出现，当事人协商不成时，出卖人没有理由让买受人无条件接受每一项买卖合同的条款，这与合同法的平等自愿原则不符，所以，不能就此简单认定为任何一方当事人违反预约的约定，而应认定购房人或出卖人已经履行了诚信谈判的义务，因其他原因导致正式的商品房买卖合同无法签订，定金条款无法发挥作用，定金应退还买受人。

    （作者单位：河南省焦作市山阳区人民法院）