2010年2月，王某从魏某处借去现金5万元，约定月息一分，借期为一年，栗某做了担保。后因王某拒不履行还款义务，魏某于是将王某、栗某共同起诉至法院。法院做出缺席判决：王某自判决生效之日起七日内给付魏某欠款50000元及利息，栗某负连带清偿责任。本案判决后，被告王某、栗某未自动履行义务，魏某遂向滑县法院申请执行。

    【执行情况】

    在执行过程中，发现王某虽然没有金钱履行能力，但有两处房产，而栗某不知去向，联系不上。法院于2012年4月份将王某的其中一处房产予以查封，刚张贴完查封公告，汪某便提出了执行异议，其称王某于2011年5月份将法院所查封的房产卖给了自己，已经支付了全部价款，因各种原因未办理房屋过户登记手续，所以要求法院解除查封。

    法院经过审查认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。王某将房产出卖给汪某，未办理房屋过户登记手续，房屋的所有权未发生转移。即使汪某支付了全部价款、实际占有，但未办理房屋过户登记手续，房屋的产权人仍是王某，故法院的查封是有法律依据的，驳回了汪某的执行异议。

    【评析】

    《物权法》实施后，司法解释是否还能适用。《物权法》出台之前，最高人民法院于2004年制定了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》），第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该条可以看出，法院采取的查封、扣押、冻结等强制措施不得对抗第三人对需要办理过户登记的财产的善意取得。《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。该法虽然对房产转让进行变更登记有硬性规定，但是对于未办理变更登记的法律后果没有做出明文规定，在此背景下，《查封规定》第十七条的规定与《物权法》出台前的法律精神是不违背的。

    《物权法》出台后，对不动产物权的登记制度及不动产的善意取得作出了明确的规定，即第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。从《物权法》的规定可以看出，房产转让后必须办理房屋过户登记手续，否则所有权是不发生变动的；此外，房产的善意取得要想成立，最根本的构成要素是必须办理了过户登记手续。此时，《查封规定》第十七条关于法院查封不得对抗第三人善意取得的规定与《物权法》的法律精神不一致，司法实践中，我们应该依据《物权法》的规定作出相应判断或决定。本案中，王某将房屋卖给汪某，未办理过户登记，该房屋的所有权人仍是王某。故，对汪某提出的执行异议理由，法院是难以支持的。

    莫让案外人提出的异议成为被执行人规避执行的“挡箭牌”、“避风港”。在社会诚信缺失问题凸显的历史阶段，当事人想法设法千方百计地逃避执行、规避执行的现象屡见不鲜。在善意交易与否难以取证的情况下，如果仅凭案外人提出的一纸买卖协议（甚至有的仅是口头协议），就不应该查封登记在被执行人名下的财产，从某种程度上来说是对被执行人逃避执行的纵容，不仅不利于维护申请执行人的合法权益，使得法院判决成为法律白条，也是对法律尊严的一种亵渎。结合本案，汪某是在提出异议的前几天才搬进了已经买了快一年的房子，在法院贴出查封公告后才想到办理房屋过户手续，都显得有些不符合常理。即使双方的买卖协议是真实的，但在法院驳回了汪某的执行异议后，如果汪某不服，可以申请复议，也可以通过要求王某返还购房款等途径挽回自己的损失，但汪某没有采取任何一种救济途径，这又从侧面印证了双方有恶意串通的可能性。法院查封了王某名下的房产，并无不当。

    综上所述，笔者认为，法院可以查封第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的房产，否则有关不动产善意取得的法律规定就成了一纸空文。如果第三人想要挽回损失，可以通过法律程序起诉被执行人返还房款以及赔偿因此造成的损失。此外，建议将《查封规定》第十七条的第二句话予以删除，即修改成“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，只要尚未办理产权过户登记手续的，无论第三人是否已经支付全部价款，人民法院都可以查封。”