调查显示，北京还有近二成房子年久失修，法官提醒，处理房屋修缮纠纷三法宝。

    法宝一：擅自将修缮事务转交他人，不免责

    案例：小张是大学的一名讲师，住职工宿舍。前不久，因屋顶漏水请施工队维修。小张与施工队签订了承揽合同，约定修好屋顶后，小张支付报酬3000元。后因该施工队承接了更大的项目，无暇顾及，便将修缮事务交由李某，小张对此全然不知情。李某按照要求修好了屋顶。不过好景不长，在一次大雨中，屋顶又开始漏水，小张苦不堪言，多次要求施工队重新修缮并且赔偿损失，施工队均以屋顶不是其修缮为由，拒绝了小张的要求。小张不得已将该施工队诉至法院。

    法官提醒：承揽合同的订立是建立在定做人对承揽人完成工作的条件和能力的信任基础之上，承揽人不得将其义务由他人完成。《中华人民共和国合同法》（简称合同法）规定，承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。本案中，施工队未经小张同意擅自将屋顶修缮事务交由李某处理，虽然屋顶再次漏水与施工队并无关系，但施工队仍旧要对此负责，应当重新修缮屋顶并赔偿小张相应的损失。

    法宝二：擅自改料，不免责

    案例：张奶奶的房子在七月的大雨“洗礼”中饱经“沧桑”，多次漏雨。张奶奶于是找来了维修队，并约定由张奶奶提供修缮屋顶的防水材料。后该施工队在维修的过程中，为了谋取更多利益，将张奶奶提供的优质材料变卖，使用了其他劣质的防水材料。完工后，房屋仍然漏水。张奶奶多次要求维修队重新修缮，遭拒绝。后在法院调解下，维修队重新采用张奶奶提供的防水材料对房屋进行了修缮并赔偿了张奶奶的相应损失。

    法官提醒：合同法规定，定做人按照约定提供材料后，承揽人不得擅自更换定作人提供的材料，否则承担相应的违约责任。本案中，施工队为节约成本擅自更换张奶奶提供的材料，导致其屋顶依旧漏水，理应承担相应的违约责任，应重新为张奶奶修缮房屋。

    法宝三：擅自解除合同 需赔偿损失

    案例：韩大爷家的屋顶漏水，请维修队修理。维修队把设备、维修材料运到韩大爷家，准备维修之际，韩大爷的儿子从国外回来，见屋顶漏水的情况比较严重，希望找一支更好的维修队来进行维修，于是告知该维修队，已经找到其他人对屋顶进行维修，不再需要其修缮屋顶。该维修队只好作罢，将设备、维修材料都运出韩大爷家。后该维修队要求韩大爷赔偿运送设备、维修材料的运费以及人工费等损失。韩大爷以施工队没有提供维修服务为由拒绝，双方最终对簿公堂。

    法官提醒：合同法虽然赋予了定作人随时可以解除承揽合同的权利，但同时出于公平的考虑，对承揽人也予以了保护，即因定作人随时解除合同造成承揽人损失的，定作人应当赔偿损失。该案中，韩大爷有权不再聘用维修队，属于“随时解除承揽合同”的情形，韩大爷确实给维修队造成了损失，基于合同法的规定以及公平原则，韩大爷应赔偿维修队的损失。