产权式酒店是指投资者（业主）从开发商手中买断酒店客房及其主要设施的所有权，委托专业酒店管理公司统一经营，以获取年度利润分红，同时享受赠送的定期入住权的经营形态。产权式酒店一方面以其高回报率、广阔的增值空间吸引着许多投资者的青睐，另一方面也因为风险较高、回报无法兑现而引发不少法律纠纷。纠纷大多表现为业主诉酒店管理公司要求支付承诺的投资回报（租金），且往往以群体性纠纷的形式出现。尽管案情相对简单、法律关系明确，法院在在执行阶段却往往面临着无财产可执行、业主意见分歧过大以及群体矛盾尖锐等诸多难题。

    一、执行中面临的突出问题

    1、业主众多，矛盾激化

    以某地甲酒店为被执行人一案，酒店业主多达150户，进入审判程序并最终申请执行的有50户。以某地乙置业公司为被执行人一案，案涉酒店共有105个房间、80户业主，有75户业主起诉并申请执行。业主完全为酒店所宣称的高回报率、高增值潜力所动心，忽略甚至根本无法洞悉其中的风险，不少业主还是年迈的退休人员，将自己防老的私房钱押上。在利益诉求无法得到实际执行的情况下，业主们大多通过信访、上访等极端形式来表达不满情绪，乙置业公司一案中个别业主甚至蓄意破坏自己买下的房间以泄私愤，危害社会稳定。

    2、开发商的市场行为存在违法倾向

    我国2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“……房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”实践中，产权式酒店开发商为规避这一限制性规定，往往以自己的子公司或关联公司的名义作为酒店管理方与业主签订委托经营管理合同，然而从实质上看，似乎有违背《办法》的嫌疑。此外，国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》也对在房地产广告中关于融资、升值和投资回报承诺方面的内容予以禁止，而产权式酒店的宣传广告的主体内容正是高回报率、高增值潜力。

    3、酒店经营方履行能力普遍薄弱

    不少产权式酒店的开发商是临时成立的项目公司，资金实力不强，实践中甚至还出现过“皮包”开发商。酒店经营管理方、担保公司的实力就更不理想，往往系开发商的子公司、关联公司，与开发商在财务管理和人事往来方面有着千丝万缕的联系，其向业主履行债务的能力必然大打折扣。此外，一般情况下酒店管理方对酒店本身及大部分内部设施并不享有所有权，一旦发生纠纷从何执行？

    4、业主利益分歧严重，酒店经营无法分割

    甲酒店一案，除共同要求酒店管理方按约给付拖欠近一年的租金外，150户业主（起诉的50户）的利益诉求大体分为两部分：由于酒店现已停止营业，一部分要求酒店管理方按原合同继续经营，回报率可以从每年8%回调至每年5%左右，以缓解经营压力；另一部分则坚决要求解除合同，收回酒店房间。由于产权式酒店主要立足于“产权分割、统一经营”的经营原则，酒店大堂、餐厅、茶座、洗浴室、棋牌室及客房管理服务等公共物品不便分割使用，或分割使用将严重影响统一经营的效益。故，业主间的分歧是无法调和的，执行工作因此陷入两难境地。

    5、诉讼请求僵化，影响执行力度

    由于涉及产权式酒店的纠纷是商品房买卖、房屋租赁、委托经营以及物业管理等的综合性纠纷，但诉讼请求往往仅为支付租金和延期履行的违约金，这就导致在执行工作中尤其是在执行和解中受到很大限制，除在租金给付上做工作外，不便采取其他更有利于案结事了的做法。

    二、问题的成因

    1、我国的产权酒店经营模式本身不成熟

    产权酒店的权属结构及业主间的关系与商品住宅有一定的相似之处，但缺乏商品住宅中常见的业主大会、业主委员会管理模式，业主之间无法形成有效的议事和执行机构，导致维权困难。另外，担保机制、风险分担机制和退出机制均不成熟，缺乏国际上流行的能够降低“售后包租”市场风险的房地产信托投资产品（如REITs）。

    2、行政管理缺位，立法缺失

    主要体现在市场准入、市场秩序监管和提供公共服务方面，如对从事产权酒店经营的开发商和管理商的资质缺乏监管，对发布虚假广告、非法集资等行为执法不力，对消费者引导和保护力度不够，以及未及时出台行业标准和专门的管理规章等。

    3、商家责任心不强，经营水平欠佳

    按约足额支付红利系产权酒店经营的生存之本，然而实践中因经营不善导致拖欠“租金”的现象时有发生。有的酒店管理公司系隶属于酒店开发商的项目公司，资金回拢后往往没有动力继续经营；有的管理公司却过高估计了自己的盈利能力，有心无力，无法在金融危机下激烈的市场竞争中取胜。

    4、业主投资风险意识淡簿

    执行实践中，大多数业主均表示，当初高估了产权酒店的经营能力，在开发商打出的诸如“年8%固定回报率、三年回购保证、实力雄厚公司作担保、完全产权”等诱人的广告面前忽略了隐含的诚信风险、经营风险和法律风险。

    5、有关部门责任意识不强

    如银行等金融机构在向产权酒店项目提供贷款时未作稳健的事先审查和严格的事后跟踪；广告发布单位对某些虚假、违法广告缺乏有效把关。此外，法院对业主们缺乏足够的诉讼引导和风险提示，在一定程度上也不利于执行矛盾的有效化解。

    三、对策建议

    1、有关部门制订行业标准，建立市场准入机制

    建议制订专门的行政规章强化对产权酒店的管理，制订行业标准，规范产权酒店的开发和经营行为，着重明确产权归属、业主管理、日常经营、利益分配、违约责任及退出机制等问题，为充分防止风险，有关部门还应出台并强制使用产权式酒店买卖和经营方面的合同范本。建立适当的行业准入审批机制，规定必要的资金和资质准入门槛，对从事产权酒店开发、经营、担保和承诺回购的企业的资产负债和资信情况作严格审查，重点防止参与产权酒店开发和经营各个环节的企业之间存在过多的关联性。

    2、借鉴“业主大会—业委会”模式，健全业主组织形式

    参照普通商品住宅的物业管理模式，成立业主大会和业主委员会代表全体业主行使监督权和选聘酒店经营公司以及处理有关共有设施的事务，一旦发生法律纠纷，由业主委员会出面维权，以诉讼主体身份代表业主向法院起诉。

    3、加大事前、事中监管执法力度，强化社会监督

    城建和规划部门应加强产权酒店立项规划的审查力度，工商部门应依法严格对从事产权酒店开发和经营的企业存在的广告不实行为予以处罚，房屋管理部门应对存在返本销售、违法预售行为的企业严格处理，金融监管部门应对非法集资等行为加以干预，消费者协会应对消费者加大风险提示和维权力度，公安部门应对涉嫌诈骗犯罪的责任人依法追究刑事责任。同时，建议银行谨慎介入房地产商承诺固定租金回报的产权酒店项目贷款，对于已发放的贷款进行必要的贷后跟踪管理，一旦发现有风险苗子应及时予以化解。

    4、加强立审执兼顾，拓宽执行思路

    法院在立案阶段强化对业主的诉前引导，重点就诉讼请求的内容对业主们进行指引，使之根据自身实际需要来表述自己的诉讼请求。对执行中可能出现的无财产可供执行、产权酒店房间无法实际分割等风险进行释明和提示，尽量减小业主们在执行阶段因执行不能而产生的不满情绪，维护社会稳定。法院在执行产权酒店案件过程中，应在征得当事人同意的前提下灵活采取执行措施，巧妙解开无财产可供执行这一“死结”，如可根据具体案情责令产权酒店开发商、经营方分期支付“租金”，或将涉案酒店经营项目整体竞拍后偿付“租金”，以及通过社会中介机构选聘优秀的酒店管理公司接盘，继续经营，等等。

    （作者单位：重庆市合川区人民法院）