近日，我国一线城市北京、上海、广州、深圳纷纷明确表态，2011年将继续实施包括“限购令”在内的房产调控政策，这表明我国将“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。在房产调控过程中，一些试图规避房产调控的行为不断出现，而这些行为虽表面“突破”了房产调控的限制措施，但其背后面临的诸多法律风险却值得“试水者”警醒。

    假离婚可引致“人财两空”风险

    案例回放：小王与小张是在北京结婚不久的夫妻，小两口按揭贷款购买了两套商品房，由于北京房价上涨很快，小两口从购买的房子中获利颇丰，于是想继续购买第三套商品房并从中获利，但2010年北京“认房又认贷”和“限购令”调控政策使小王与小张的想法受到限制，于是小王与小张商量后，通过协议离婚的方式，将两套房产都分给了小张名下，小王名下一套房子也没有，等小王购买了第三套房屋后，两人再复婚。结果，离婚后，小王需要用钱去购买房屋时，小张却一再推脱，不久小王就无法联系上小张的手机，其后小王才发现小张名下的两套房屋已被小王卖给其他人，小张也不见了踪影。

    法官说法：我国出台并继续执行房产调控政策是基于抑制投机需求和房价过快上涨，保障民生。在当前北京执行“差别化房贷加限购”的严厉调控下，暂停对购买第三套以及以上住房发放贷款，并暂定同一购房家庭只能在北京新购买一套商品住房。小王在已经拥有两套商品房的情况下，为规避“限购令”和“停发第三套房贷”的政策，采用假离婚的方法，将既有两套房产落户在其妻名下，本想购买第三套房产后再复婚，结果其妻在两套房产的巨额款项的诱惑下，最终选择了独吞房产而逃之夭夭，小王落得“人财两空”的下场。现实中，有些利令智昏的人以为可通过“假离婚”的方法规避上述政策，但“离婚”在法律上是会产生财产分割的效力，从而导致财产产权转移，小张在离婚后出卖其名下的财产也是合法的，小王也无法要求小张返还其房款份额。在金钱与感情之间，感情不一定能战胜金钱的诱惑，奉劝想通过这种方法规避的人，警惕离婚财产法律风险，免得像小王一样“假戏真做”，房子和老婆都没了，“赔了夫人又折兵”啊。

    假名登记多遭遇“资格交易”风险

    案例回放：小李在北京已经有两套商品房，为规避“差别化信贷”和“限购令”的调控政策，小李找到了其京郊的亲戚小赵，跟小赵商量以其名义为小李购买一套商品房并办理按揭贷款，房贷首付及贷款手续都由小李办理，房屋购买完后，先将房屋落在小赵名下，打算通过其他法律关系最后转到小李名下，事成之后小李给小赵一笔感谢费。其后，小赵要结婚买房，因小赵名下已经有一套房屋，结果再买房的时候被银行告知不能享受贷款优惠政策，而且今后可能不能再买新的商品房，小赵知道了这样的结果后，明确告诉小李不再将他名下的房屋过户给他，于是双方就该房屋的权属及增值价值归属发生了纠纷。

    法官说法：小李采用的规避方法是典型的借名买卖交易，包括明面的买卖关系和暗面的委托代理关系的组合，即小李作为借名人为规避房产调控的相关政策规定，借名购买其自身受到“限购”和不享受首套房屋贷款待遇的商品房，并登记在他人小赵名下，私下约定以小赵名义登记为所有权人，其后依据双方之间的约定或其他法律关系要求登记名义人办理房屋所有权变更等登记手续，实现规避房屋限购及差别贷款政策的规避，其以合法形式掩盖非法目的的被掩盖行为本身就是违法无效的。因为房产证是业主的直接权利证明，所以，小李的规避行为将面临“资格交易”的典型风险，即如果被借名人其后“反悔”，借名人在法律上则无法取得借名购买的房产及产生的相应增值。当然，如果借名人履行了私下协议，其也面临着“资格用尽”后的风险，其“反悔”的几率是很大的，所以，假名登记交易往往产生诸多诉讼纠纷，而借名人却无法实现其借名规避的目的，最后“竹篮打水一场空”。

    假社保可导引“劳资纠纷”风险

    案例回放：小刘是小洪的小学同学和好友，小刘听说在北京炒房有利可图准备在北京贷款买一套房屋，但根据差别化信贷政策，小刘是非京籍居民，也没有在北京工作缴纳社会保险或纳税1年以上，无法在北京贷款买卖房屋，于是小刘与小洪商量，由小刘去社保部门举报小洪开办的公司在其工作期间未为其缴纳社会保险，要求小洪的公司为小刘补缴1年半的社会保险，小洪的公司承认双方有劳动关系并没有缴纳社保，其后由小洪的公司按照社保部门的要求为小刘补缴社保，小刘拿着该补缴社保的证明去贷款购买房屋，结果，小刘后与小洪闹翻了，小刘拿着小洪的公司开具的工资证明及补缴社保证明起诉要求支付未签劳动合同赔偿及支付拖欠公司等赔偿，小洪公司因证据不足反而败诉。

    法官说法：根据北京的“京十二条”规定，暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款，非京籍常住人员是无法在北京贷款买房的。为规避提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的条件，小刘采用利用私人关系和公司管理不规范的问题，采用谎报未缴纳社保而补缴社保的方式，骗取1年以上本市社会保险缴纳证明而取得贷款优惠资格，但缴纳社保证明往往是证明劳资双方存在劳动关系的重要依据，而且未签订劳动合同及工资支付事项是由用人单位举证事项，在用人单位无法证明的情况下，往往面临败诉的风险。因此，像小洪这样“为虎作伥”反被虎咬的下场，实际上是“自食其果”不知道其在弄虚作假的时候有没有考虑到其后“劳资纠纷”的风险紧随其后。

    （作者单位：北京市海淀区人民法院）