土地行政登记案件中善意第三人的保护

作者：陈恒志发布时间：2011-01-10 16:05:59

原告卢某某父亲是卢延标。2005年底卢延标去世。该宗争议的土地面积309.52平方米。1991年，卢延标为该宗土地上的房屋办理了房屋所有权证。卢延标去世以后，上述财产没有进行分割和继承，并且一直处于争议中。2003年11月5日，卢某某与其妻子赵某离婚时曾协议其中的部分房屋归赵某所有，后该处的房屋均被拆除。2007年10月，县人民政府将争议的土地征用为国有，2008年1月18日，县人民政府为卢某某颁发了（2008）第703号国有土地使用证，将争议的土地登记给卢某某使用。2008年12月16日，卢某某之子卢某向被告申请变更登记，被告将该宗土地变更登记给卢某使用，并为其颁发了（2008）第896号国有土地使用证。2009年初，卢某及其母亲赵某将该宗土地使用权有偿转让给第三人侯某某，2009年3月，被告依据第三人提供的土地转让协议，卢某的土地使用证、公证书，填写了土地登记申请审批表，在进行了地籍调查后，为侯某某颁发了（2009）第096号国有土地使用证。

本案所涉及的主要是在土地登记行政案件中的善意第三人保护问题。

一、善意取得的含义。

善意取得，又称为即时取得，是指无权处分他人物的让与人，不法将该物让与买受人后，如果买受人取得该物时出于善意，除法律另有规定外，则取得该物的所有权或使用权，物的原所有人或使用权人不得要求受让人返还。

　　善意取得制度，是近代以来民法的一项重要制度。从保护所有权的角度而言，所有权不因他人的无权处分而消灭，所有人得向受让人请求返还其物。如果绝对依据这一法则，则交易活动必然受到影响。在广泛的商品交易过程中，从事交换的当事人往往不知道对方是否有权处分财产，也很难对所购买的商品进行深入的调查。如果善意受让人取得财产后，因为无权处分而使转让无效，并让受让人返还财产，则要推翻业已形成的法律关系，而且损害交易的便捷。出于保护交易安全与交易便捷的需要，并保护登记和占有的公信力，善意取得制度便由此确立。

　　二、土地使用权转让能否适用善意取。

《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”从该条规定可以看出，善意取得的构成包括无权处分、受让人善意、转让合同有偿、完成公示四个要件。四个要件必须同时具备，否则不构成善意取得。无权处分是指转让人无权对标的物进行处分，转让人无权处分财产的行为是善意取得的前提，物权法规定的善意取得制度使无权处分能够产生物权转移的效果。受让人善意，是指受让人在受让时不知道或者不应该知道转让人无处分权。不动产善意取得中的善意判断，通常只要受让人信赖了登记，就是善意的。如同一房屋连续多次转移登记，最后一个受让人出于对登记行为的信赖，而购买该房屋的行为，就构成善意。转让合同有偿，是指受让人支付了合理对价。合理的价格并不完全等同于市价，而是应当以同等交易场合、同等交易当事人以及以一个合理人的判断标准来进行判断。完成公示，是指转让的财产应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。传统民法理论认为，善意取得只适用于动产而不适用于不动产，而我国物权法则规定善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。不动产善意取得的一个重要要件是完成了登记，这是与不动产物权取得规定一脉相承的。

　　物权法规定的不动产善意取得制度，是在第九章所有取得的特别规定一章里。能常理解为只有所有权才适用善意取得，如房屋所有权。而对于其他物权特别是使用权能否用适善意取有不同的看法，如土地使用权。笔者认为，土地使用权作为物权的一种同样适用善意取得。从上述法律规定来看，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。这里的其他物权当然包括土地使用权。因此，土地使用权的转让行为适用善意取得制度，即只要当事人的土地转让行为符合《物权法》第一百零六条的规定，即构成善意取得。

　　三、行政诉讼中能否适用善意取得。

　　在土地登记行政案件审理中，能否适用善意取得制度处理，在审判实务中有不同认识。一种观点认为，善意取得制度只适用于民商事案件，行政案件不能适用该项制度。因为善意取得制度是物权特别取得的一项重要民法制度，调整的是平等主体之间的财产关系，只在权利人取得物权是否为善意取得的民商事案件中适用。而行政案件审理的诉讼标的是具体行政行为，只对具体行政行为的合法性进行审查，不对行政行为的基础民事行为进行审查，因此在行政案件审理中不适用善意取得制度。另一种观点则认为，善意取得制度适用于行政案件的审理，行政审判同样担负着维护交易安全、保护善意第三人合法权益的职责。

　　笔者同意第二种观点，理由如下：

　　首先，在行政审判中适用善意取得制度有明确的法律规定。《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》（2008年9月23日 [2008]行他字第15号）明确规定：人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理：一、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。二、第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。从该规定可以看出，人民法院在审理行政案件的过程中是可以对善意取得进行审查和判断的。

其次，按照行政诉讼法规定，人民法院审理行政案件是对被诉行政行为的合法性进行全面审查，土地登记是行政机关依当事人的申请而作出的行政行为，一旦登记行为作出即发生土地使用权属生效的法律后果。同样，土地登记行为一旦被撤销就直接影响善意取得的效力。土地使用权转让中的受让人是否为善意有偿取得土地使用权,直接关系到裁判方式的选择适用,构成善意取得,不能判决撤销登记行为,而只能判决确认登记行为违法,不否定登记行为的法律效力，这样才能保证行政法与物权法的衔接。因此，在审理土地登记行政案件时，确有必要适用善意取得制度，只有这样，才能保护善意第三人的合法权益。

第三，从物权法善意取得的规定看，不动产善意取得以登记为生效要件，登记行为被撤销与否直接关系到对善意第三人合法权益的保护。如果在土地登记行政案件审理时，不考虑受让人是否为善意取得的问题，简单判决撤销登记行为，那么物权法规定的善意取得制度就失去意义，也就不存在不动产善意取得的问题，这显然与物权法立法意图是不相符的。因此，在审理土地登记行政案件时，对登记行为涉及到的第三人取得土地使用权是否为善意必须要审查，审查的标准就是物权法善意取得规定设置的几个要件。

四、对善意取得行政案件的处理。

第三人取得土地使用权是否为善意取得，直接关系到行政案件裁判方式的选择适用。在行政法学理论上，行政行为的合法性与有效性是分离的，行政行为合法必然有效，行政行为有效并不一定合法。同理，行政行为违法并不一定无效，无效的行政行为必然违法。正是源于这一理论，对违法行政行为在司法上有两种处理方式，即判决撤销行政行为和确认行政行为违法，两种处理方式的法律后果是完全不同的，判决撤销行政行为，意味着行政行为自始无效，不仅产生对行政行为违法的法律评价，而且否定它在法律上的效力的法律后果。判决确认行政行为违法，只是在行政法上对行政行为的合法性作出法律评价，并不否定行政行为的法律效力。所以，在行政审判中，对第三人善意取得土地使用权的登记行为，即使违法也不能判决撤销登记行为，而只能作出确认登记行为违法的判决。确认登记行为违法，既监督了行政机关依法行政，又保护了第三人的合法权益，维护了交易安全和市场秩序，而且实现了行政法与物权法的对接。

　　（作者单位：安徽省泗县人民法院）

来源：光明网-法院频道

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