【案情】

    戴海平、王宗友夫妻自1997年起一直租用郧西县土产公司（以下简称土产公司）城隍庙街收购门市部及后房（以下简称门市部）。2002年4月1日土产公司因企业改制并制订改制实施方案，对资产处置采取高价中标、公开销售形式转卖。2004年10月8日，县供销社改制组书面通知戴海平、王宗友，原土产公司南街收购部（即二原告所租赁的房屋）由县国资办收购，其原承租和现要租赁的客户，均需与县国资办联系。2004年11月19日，王宗友向县国资办预交房租费1万元。2004年12月15日，县国资办与土产公司签订《资产收购付款协议》，将门市部以40万元价格交由县国资办有偿收购。土产公司的上级主管部门县供销社作为鉴证方亦在《资产收购付款协议》上加盖了印章。同日王宗友与县国资办签订了整体租用原房屋的租赁合同。此后每年合同到期后，戴海平、王宗友作为承租方与县国资办续签了房屋租赁合同。2011年12月27日，县国资办将购买土产公司门市部的房屋在房管部门办理了过户登记。2012年2月20日，戴海平、王宗友以县国资办与土产公司于2004年借企业改制之机，在未经职代会三分之二以上职工讨论通过的情况下，非法签订协议，擅自将原土产公司门市部的房产予以转让，侵犯自己作为承租人的优先购买权，请求确认县国资办与土产公司签订的《资产收购付款协议》无效。

    【分歧】

    戴海平、王宗友是否已经放弃对门市部房产的优先购买权？具体到本案中，双方当事人意见出现分歧。

    一种意见认为，戴海平、王宗友认为自己作为原承租人对上述房产具有优先购买权，享有“买卖不破租赁”的债权请求权。因此出租人土产公司应当在合理期限内继续让其租用，也不得剥夺其在同等条件下优先购买的权利。

    另一种意见认为出租人土产公司公告将采取公开销售、高价中标方式转卖其房产，且戴海平、王宗友得知通知后并未采取行动或倾向于使用其承租人的优先购买权，反而向受让人县国资办预交房租费1万元；自2004年12月15日县国资办与土产公司签订《资产收购付款协议》后。戴海平、王宗友作为原房屋承租人每年均亦与县国资办签订房屋租赁合同，并交清了截止2010年12月14日合同到期时的全部租金。其上述行为应视为对县国资办收购土产公司门市部房产行为的认可。同时亦是对其作为原房屋承租人享有租赁房屋优先购买权的放弃行为。虽有“买卖不破租赁”的债权请求权，但不得对抗善意第三人购买租赁房屋并已经办理登记手续的物权。

    【管析】

    笔者同意第二种意见，原承租人已经放弃优先购买权。理由如下：

    一、不动产的房屋承租人对所租赁的房屋享有优先购买权是法律上为了保护承租人合法权益而设定的一项权利。戴海平、王宗友对所租赁的房屋至企业改制时其已知道将要被变卖，却未主张优先购买权，属客观事实。2004年11月19日王宗友向县国资办预交房租费1万元的行为视为是对其原租赁的房屋享有优先购买权的放弃。

    二、自2004年12月15日县国资办与土产公司签订《资产收购付款协议》后。戴海平、王宗友作为原房屋承租人每年均亦与县国资办签订房屋租赁合同，并交清了截止2010年12月14日合同到期时的全部租金。其上述行为应视为对县国资办收购土产公司门市部房产行为的认可。同时亦是对其作为原房屋承租人享有租赁房屋优先购买权的放弃行为。因此戴海平、王宗友对自己所享有的民事权利已进行了处分，其后又主张保护优先购买权，不符合法律规定。土产公司门市部房屋的所有权转让是县委县政府在企业改制中为解决旧城改造、安置职工等历史遗留问题作出的决定，具有特定背景。土产公司对受让人的确定具有选择权和批准权，县国资办享有的受让权也具有专属性。

    三、县国资办对收购土产公司门市部的房产已办理房屋过户登记手续，现戴海平、王宗友诉请法院要求确认签订的《资产收购付款协议》无效，按照相关法律规定，依法应不予支持。

    综上，笔者认为戴海平、王宗友虽未明确表明放弃优先购买权，但其行为已经做出对自己优先购买权的权力处分，即视为放弃优先购买权，因此也不得请求出租人与第三人达成转让协议无效。

    （作者单位：湖北省郧西县人民法院）