2003年5月26日，第三人韩某与案外人谷某将其共同所有的房屋出租给被告闫某，并签订了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项进行了约定，被告闫某在租赁期间，经出租人同意，可以进行转租、转包等。2006年10月28日经出租人韩某同意，被告闫某又将原租赁合同中的部分房屋转租给原告刘某、马某。后因对转租合同的效力认识不同，各方当事人发生纠纷诉至本院。

    另查明：原出租合同中所含有谷某部分的房产，已于2005年8月26日被虞城县人民法院执行拍卖。

    【分歧】

    本案在审理中出现两种意见:

    第一种意见：房屋转租应当到房地产管理部门办理登记手续，原租赁合同及转租合同均没有进行登记备案，因此，两份合同均为无效合同。

    第二种意见：房屋租赁合同、房屋转租合同虽没有登记备案，但并不违反法律和行政法规的规定，应认定为有效合同。

    【评析】

    笔者赞同第二种意见。理由如下：

    2003年5月26日，被告闫某与第三人韩某签订的房屋赁合同，是双方当事人真实意思的表示，合同内容符合法律规定，应为有效合同。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租凭物转租给第三人。基于原租赁合同，被告闫某又将租赁房屋转租给原告刘某、马某，且已征得出租人韩某同意。转租合同的签订是双方当事人真实意思的表示。且不违反法律规定，应认定为有效合同。第三人韩某述称，原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案，按照城市房屋租赁管理办法，应当到房地产管理部门办理登记手续，两份合同应均为无效合同的抗辩理由，梁园区法院不予采信。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。 最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记不影响合同的效力”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。该条款并未规定租赁合同登记才能生效，租赁合同登记只是一种备案，条文中的“应当”只是倡导性条款，而不是强制性条款，故未登记的租赁合同并不无效。而建设部《城市房层租赁管理办法》第三十二条第三项规定：“未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款”。根据《中华人民共和国立法法》的规定，该办法为部门规章，部门规章与法律、行政法规不属于同一位阶，不能越俎代庖规定本应由法律、行政法规才有权限规定的事项。因此，该条款仅具有行政管理效力，并不具有司法效力。我国合同法以充分尊重意思自治为原则，在合同无效的认定标准上采以严格原则，其目的是鼓励交易、繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定才可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为依据。故对第三人韩某认为合同无效的观点，应依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（以下简称司法解释）第九条第一款，判决如下：2006年10月28日原告刘某、马某与被告闫某签订的房屋转租合同为有效合同。

    尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定，出租房屋应当进行备案登记，但是根据合同法及其司法解释的规定，不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的。而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，对其违反，只构成行政违规，而不能据此认定合同无效。

    《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房屋管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

    根据上述规定可知，我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，便于行政管理。另一个目的则是因为房屋等不动产的交易（包括出租）或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。

    关于房屋转租问题，笔者认为以下几种情况下应认定转租合同有效：

    1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。

    2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人知道承租人转租后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。

    3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

    （作者单位：河南省商丘市梁园区人民法院）