优先权制度是传统民法理论中的一项重要制度，我国法律仅对对房屋租赁合同承租人的优先购买权，按份共有财产的共有人的优先购买权作了详细的规定，但对承租人的优先承租权，无论是立法还是民法理论，均没有做相应的规定或论述。为确保承租人的合法权益，实现其交易目的，维护诚实信用的合同原则，应当对优先承租权进行立法完善，确认在同等条件下承租人的优先承租权。

    （关键词）优先权    租赁    优先承租   同等条件

    一、租房协议到期发生承租权之争

    随着社会经济的发展，租赁关系越来越成为一种重要的民事关系。而在租赁关系尤其是房屋租赁关系中优先承租权被越来越多的提及，在人民法院的审判实践中也经常遇到这类租赁合同纠纷，如何处理涉及优先承租权的租赁合同，即保护租赁关系的平稳，又能促进经济发展，成为现今的一个很重要的课题。

    房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一种主要形式。

    现实生活中，由于房屋属于不动产这一特性，房屋承租人在租赁合同即将期满想要续签合同时，出租人总是能利用自己的优势地位而左右房屋租赁。沈某租赁楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组位于楚雄市某繁华街道113、115、117、119号房屋4间经营餐馆，且房屋是一年一租，即每年续签一次房屋租赁合同并交清当年的房租。沈某在此已连续租赁此房经营了三年，生意火红。2003年8月19日，楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组在与本村的沈某签订将113、115、117、119号房屋4间租赁给沈某房屋租赁合同， 租期为2003年8月18日2004年8月18日。沈某继续使用租赁房屋。沈某由于疏忽， 加之近年来沈长期租赁此房屋经营而从未发生过任何争执，双方在合同上未约定沈某在同等条件下享有优先承租权。在楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组与沈某签订合同的当天，背着沈某楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组又与本村的何某签订了另一份房屋租赁合同，将诉争的113、115、117、119号房屋4间租赁给了何某，使用期限为4年，自2004年8月18日起至2008年8月18日止。2003年8月21日何某交付了房屋押金5000元，2004年7月5日又交了113、115、117、119号房屋使用费26400元给楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组，此事一直未告知沈某。房屋租赁合同到期后，沈某找楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组续签房屋租赁合同，没想令沈某吃惊地是楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组已将租住给出她门面房转租给了其他人，而原来的承租人沈某不肯搬出诉争房屋主张自己享有“优先承租权”而引发纠纷。沈某主张自己享有优先承租权， 认为楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组与第三人何某签订的房屋租赁合同无效，请求人民法院依法判令撤销楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组与何某签订的房屋租赁合同而诉至法院。一审法院判决：驳回原告沈某的诉讼请求。

    沈某收判决后不服，以“上诉人沈某系孙家河边居民小组的村民，已连续租用本村四间铺面经营餐馆多年，2004年9月份我方才知副村长何某以不正当竞争的手段以比我们更低价格将村上底层七格铺面及二楼整层全部以自己名誉租用，租期限为四年，此房屋租赁合同违反了《民法通则》的相关规定，虽经楚雄市法院调解确认，但被告楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组从未履行过告知义务，属于无效合同，何某利用职务之便以降价的方式侵犯了我方在同等条件下享有的优先承租权为由提起上诉，主张其享有优先承租权。”

    本案争议的的焦点：原告是否享优先承租权？

    此案经二审法院审理，认为楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组分别与沈某和何某签订的房屋租赁合同，从形式到期内容均没有违反相关法律的规定，均为有效合同。沈某认为自己享有优先承租权的起诉用上诉理由，因我国法律中对优先承租权没有明文规定，双方在房屋租赁合同的条款中对合同到期后承租人是否享有优先承租权也未作约定，故沈某的起诉及上诉理由均缺乏法律依据，其起诉及上诉请求均不予以支持。

    二、关于优先承租权

    房屋的“续租权”在法律上称为“优先承租权”，优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。具体来说，优先承租权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同届满之日。优先承租权制度的存在和确立，完全有其理论和立法基础和合理依据。在我国现行民事法律制度中，对优先权制度的规定确不多见，常见的除了《中华人民共和国民法通则》第78条第三款关于按份共有财产出售时其他共有人的优先购买权（条文：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利），《中华人民共和国合同法》第230条以及《城市私有房屋管理条理》第11条关于租赁房屋出售时承租人的优先购买权（《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利，〈城市私有房屋管理条例〉第11条：房屋所有人出卖出租房屋的，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权）的规定外，已难以寻找有关于优先权的立法，包括效力层次较低的地方性立法或规章中也没有相应的规定，民事法学理中也难以寻找关于优先权的理论研究学说。

    传统民法理论中的优先权，是指在特定的民事法律关系中的一方当事人对第三人的一种在先的权利，它保护的是该方当事人因该特定法律关系所产生的一种特别需求或特殊利益，同时，并不损害对方当事人的利益。优先承租权的立法目的和实质应当是：在不损害出租人利益的前提下，给承租人一个继续承租的机会。在民法理论中，优先权制度充分体现了民法理论的合同自愿原则，诚实信用原则和鼓励交易原则，该三大民法原则在我国合同法中也得到了相应的体现。优先权制度的确立，是民法理论的一大创举，为维护市场交易秩序，稳定民事经济关系和秩序，起到了重要的作用。

    但是，不容忽视的是，我国立法和理论对优先权制度的研究严重滞后于社会形势的发展，导致了优先权制度在司法实践中与社会现实脱节。在我国从计划经济向市场经济转轨和市场经济日趋发展的今天，特别在优先权使用最广泛和普遍的房屋租赁关系中，优先权制度迄需完善，特别是立法和理论基本还是空白的房屋租赁关系中承租人的优先承租权，更需要加紧确立和完善。

    三、房屋优先承租权之法律保护

    承租人的优先承租权的确立是有其积极作用和存在必要的，也完全不违反我国法律，行政法规的强制性规定。对民法有关优先权的规定，并不能仅仅局限于共有财产和承租人的优先购买权上，应当从优先权制度本身的含义来理解。在理论和实践上，都应当承认优先权制度是适用房屋租赁关系的。那么，是实践中，如何在房屋租赁关系中准确适用优先承租权呢？行使优先承租权须符合三个条件，一是只能由原承租人行使；二是原租赁合同期满后房东继续出租房屋；三是要在“同等条件”下，“同等条件”具体为房屋租赁的用途、期限、租金及支付方式等。

    现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现在两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护；其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。

    四、立法建议

    我国法律、法规确实没有规定房屋租赁双方当事人在合同中可以约定承租人在同等条件下享有优先承租权，但有关法律、法规也没有关于禁止这种做法的规定。在这种情况下，双方当事人在房屋租赁合同中约定在同等条件下承租人享有优先承租权并不违反法律，只要这种约定是双方经过协商一致达成的合意，是真实意思的表示，就应认为该约定有效，受法律保护。本案事实说明，原告与被告在合同中没有于优先承租权的约定，无协商一致的真实意思的表示，若双方存在有效的约定，自应受到法律保护。

    在我国现行法律制度中，对优先权制度的规定确实不多见，优先权是在特定法律关系中的一方当事人对第三人的一种在先的权利，它保护的是该方当事人因该特定法律关系所产生的一种特别需求或特殊利益，同时，并不损害对方当事人的利益。在房屋租赁关系上，承租人就有这种特别需求需要保护，即原租赁合同期满，出租人仍继续出租的，在同等条件下，承租人有优先承租权。因此，在理论上和实践上，都应当承认这种优先权制度是适用于房屋租赁关系的。在法律无明文规定情况下，按意思自治原则，也应当承认当事人的关于优先承租权的约定。本案为我们探讨优先权制度，提供了有益的经验。

    房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式，法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护，制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度，以保障当事人的合法权益能得到切实实现。虽然优先承租权在审判实践中的适用有一定基础，并且各地法院在面对引类纠纷的时候也作了一些有益尝试，但是在人民法院处理此类案件时应当慎用优先承租权。笔者认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则来处理。本案中， 沈某在诉争铺面已经营3年，在合同履行期限间既没有违反合同的行为，也没有违法经营行为，从有利于维持现有的经济关系的稳定，在促进个体经济的发展和不损害市场利益和集体的利益的角度出发， 沈某在同同等条件下可以优先承租。笔者认为，人民法院在审理此类纠纷时应当严格把握优先承租权。具体操作时，应当考虑经营的特殊性，在经营性门面（柜台）租赁中可以考虑承租人享有优先承租权；在其它房屋租赁中应当要双方在租赁合同条款中明确约定了优先承租权，并且承租人按照合同的约定严格履行了所要求的条件，可以适用优先承租权。其它情况人民法院在审理租赁纠纷案件时不适用优先权。

    （作者单位：云南省楚雄州中级人民法院）