一、公有房屋承租权法律规定的现状

    从法律的角度来讲，现有的公房使用权如同国有土地使用权一样，一直没有立法明确地对其性质进行界定。从现有法律的相关规定来讲，公产房屋承租使用权性质是一种特殊的租赁权。首先，从公房使用权的产生来源来看，公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权(对使用人来说是承租权)，但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的，主要在租赁主体、租金标准、租赁期限和租赁关系的发生方面有区别。公产房屋所有权人是国家或者集体，但以往的公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此，城市公产房屋所有权的性质与其他完全意义上的财产所有权性质有所不同。

    实际上，公房使用权的处分权在地方立法中往往有着不同的规定。近年来，黑龙江省随着国家住房制度改革的推进，住房的商品化性质和私有财产的属性已经在相关法规中得到了承认和体现。2001年黑龙江省人大常委会对1986年出台的《黑龙江省公有房产管理条例》作出重大修改，承认公有房产使用权经产权单位同意可以转让、出租。说明法律已经承认公产房屋承租权的私有财产性质。既然公有房屋承租权具有私有财产性质，则可以转让、继承和赠与。《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条规定：“公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋。原租赁关系自动终止。”第二十四条规定：“产权单位无力经营的公有房产，可以委托当地房产经营单位或其他单位代管，不准放弃管理。”

    二、公产住房使用权的性质是一种新型用益物权

    我国的公房租赁源于住房低租分配制度，与一定的身份(如国有单位职员)相联系。为了把公有住房使用权和建立在私人房屋所有权上的租赁使用权区分开，我们不能完全照搬大陆法系上的“居住权”(用益物权中使用权的一种)规定，因为居住权侧重于特定人的使用利益，而财产独立性差，即具有不可交易性。

    从物权法的角度来讲，公有住房使用权理论上可以界定为是一种独立财产权形式，一种新型的用益物权，因此，它不是一般意义上的租赁权。

    其次，长期以来，学界有把公房使用权称作“公房居住权”的，但居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义，一般指“对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利”，是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种用益权，且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分，因此也不能把公房使用权同居住权相提并论。至于目前的“公房使用权”的提法，本身就是一个性质待定权能不确定的概念。从现有理论分析来看，公房使用权应该是独立物权，也是一种新型物权。公产房屋租赁使用权的性质不清必然导致权能范围的变化不定，主要表现在公房使用权的可处分性及处分权能的范围上。

    三、公有住房使用权的权能

    根据以上分析，我国公房使用权是一种独立性很强的新型用益物权，权能接近于所有权，是公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。公有住房使用权包括占有、使用、收益和处分权，不过这与所有权的四项权能同名不同义。

    1.占有。指公房使用权人对其享有使用权的公有住房的实际控制和支配的权利，它是产生使用权的前提和基础。

    2.使用。指公房使用权人对其享有使用权的公有住房合理利用的权利。公有住房使用权可以继承。如《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”。

    由于合法承租使用人对公有住房的占有和使用一般是没有法定期限限制的，合法使用人可以事实上永久占有和使用公有住房，但必须依法履行承租人合理利用等义务。

    3.收益。指公房使用权人对利用所使用的公有住房获取利益的权利。

但收益权是受限制的，不能把居住公房做商业经营获益。

    4.处分。指公房使用权人根据自己的意愿保有、转让或灭失其所享有的公房使用权的权利。主要指对公房使用权的处分，而使用人无权决定公有住房的最终命运。

    从以上权能分析和实践做法来看，公房使用权非常接近于所有权，在实践中是可行的，有必要进一步在立法上确认。

    四.公有住房使用权的特点

    1.公有房屋租赁承租资格是承租人和同一户籍的共同居住人。

    根据《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，在公房承租人死亡后，继续承租需要由该房具有同一户籍、共同居住人、无住房三个条件需同时具备、缺一不可。

    2.公有住房租赁权不属于遗产，不能继承。

    根据《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”。因此承租公房，只享有使用权，没有所有权，不属于遗产，不能继承。

    3.承租人的生前共同居住人具有承租权。

    公房租赁是计划经济体制下的产物，以家庭为单位，一般不事先约定租赁期限。家庭成员中个别人死亡甚至户主死亡的，不影响房租的租赁关系。《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”。

    因此，公有住房承租人死亡，承租人生前的共同居住人可以继续履行租赁合同。

    4.公有住房承租权可以转让。

    公有住房承租权有偿转让是指公有住房承租人（出让人）经产权人同意，在不转移所有权性质的前提下，按规定程序将房屋使用权转让给他人（受让人），由受让人对出让人予以经济补偿的行为。

    （作者单位：黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区人民法院）