所谓合同，就是两个或两个以上的当事人之间为实现一定目的，明确彼此之间权利和义务的协议。其特征是：一是两个或两个以上平等民事主体的法律行为；二是以设定、变更和终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为；三是平等主体在平等自愿基础上意思表示一致的协议；四是非身份关系的协议。基于合同的概念和特征，在合同纠纷中，存在着当事人之间签订了一个合同，在合同的履行过程中为了完善相关环节，双方又续签一个或多个补充协议或条款，即附加合同。但附加合同不等同于附条件的合同，因为附条件的合同与附加合同是有本质区别的。附条件的合同只有所附条件成就时，合同才成立，才发生效力。而附加合同的成就与否并不影响主合同的效力。现就主合同已履行完毕，附加合同尚未履行或者尚在履行过程中引发纠纷的处理，笔者以一个房屋买卖合同纠纷案为例，谈谈笔者对该类纠纷案件处理的浅见。
案例：原告刘奇与被告张宇于2009年3月6日口头达成协议，由原告刘奇购买被告张宇拥有的座落在义州市红星街（化名）120号的702号房屋一套，面积92.61平方米，房屋价款174384元。同年3月6日原告刘奇交付了购房定金5000元及水电开户费600元给被告张宇，2009年3月8日原告刘奇支付购房款49384元给被告张宇，被告张宇出具收款收据给原告刘奇，并在收据上写上“土地证按套房及车库面积比例分摊单独办证”字样。同日被告张宇将房屋交付给原告刘奇管理使用。原告刘奇及被告张宇双方对房屋的产权办理了变更登记手续。2009年6月原告刘奇对购买被告张宇的房屋进行装修，2010年3月2日义州市房地产管理局（化名）对义州市红星街120号的702号房屋变更登记到原告刘奇的名下，并核发了房屋产权证给原告刘奇。后因办理《土地使用权证》问题原告刘奇与被告张宇发生纠纷。2013年2月原告刘奇诉至法院，请求法院判令：一、解除原告刘奇与被告张宇于2009年3月6日和2009年3月8日建立的房屋买卖关系；二、由被告张宇赔偿原告刘奇的损失共计420704.37元。（刘奇所列损失如下：1、购房款174384元、水电开户费600元、税款1805.90元、评估费425元、住房登记费80元、书面咨询及复印费310元、抵押代理费600元、抵押保险费685元，合计178889.9元；2、房屋升值144216元;3、贷款利息13798.47元；4、双倍返还定金10000元;5、房屋装修损失72800元;6、中价费1000元）。三、由被告张宇承担本案诉讼费用。
对该案的处理存在三种不同的意见：第一种意见是驳回原告刘奇的诉讼请求。理由是双方的房屋买卖关系已经实现，并且房屋产权已变更登记转移到原告刘奇名下，其附加合同尚未履行，双方可以继续履行或者进一步协商解决。第二种意见是解除原告刘奇与被告张宇之间的房屋买卖关系，对原告诉请的相关损失，合理合法的应由被告张宇赔偿给刘奇。理由是被告张宇没有取得商品房出售资格。第三种意见是解除原告刘奇与被告张宇的房屋买卖关系，由刘奇返还房屋给被告张宇，被告张宇退回购房款给原告刘奇。理由是被告张宇没有取得商品房预售资格，其出售房屋的合同无效，无效合同应按无效合同的规定处理，应将取得对方的财产返还给对方恢复原来状态。
上述三种处理意见，笔者同意第一种处理意见。理由是：第一、被告张宇对出卖的房屋经过依法登记，张宇对出卖的房屋拥有合法所有权，根据《民法通则》的有关规定，财产所有权人依法对自己拥有的合法财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告张宇对自己拥有的合法财产进行处分是依法行使处分权。第二、本案的房屋买卖与商品房预售（出售）有着本质的区别。根据有关法律规定，有商品房预售（出售）条件的必须是具备房地产开发的企业法人，其预售（出售）的商品房必须取得商品房预售许可证。而本案出卖房屋的主体并不是房地产开发企业，而是拥有房屋所有权的自然人，并不属于商品预售的范围。第三、合同是两个或两个以上的当事人之间为实现一定的目的，明确彼此权利义务的协议。本案原告刘奇购买房屋的目的是为了使房屋能够为其己用。被告张宇出卖房屋的目的是为了使房屋变成货币。原告刘奇得到了被告张宇的房屋并居住使用，付清了房款，被告张宇将房屋的产权变更登记到原告刘奇的名下，原告刘奇购买房屋的目的已经实现；被告张宇出卖房屋的目的是使房屋转变成货币亦已经实现。第四、原告刘奇与被告张宇均认可双方口头订立的房屋买卖合同合法有效，并已履行完毕。只是办理《土地使用权证》的附加合同尚未履行。对于办理《土地使用权证》的问题，不是原告刘奇及被告张宇双方的积主动就能实现的，而是要经过办证机关审核同意并且须缴交一定的相关费用才能完成。仅就办证费用而言，原告刘奇及被告张宇就存在争议，对该项费用没有明确由谁负担，因此引起《土地使用权证》的附加合同尚未履行，双方可以进一步协商解决。第五、《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案原告刘奇与被告张宇对主合同房屋买卖关系的合法有效是无异议的，刘奇及张宇均按协议约定履行了自己的义务。可见原告刘奇与被告张宇的房屋买卖关系成立合法有效，并履行完毕。刘奇购买房屋的目的已经实现。原告刘奇以未办理《土地使用权证》为由，要求解除其与张宇之间的房屋买卖关系及赔偿相关损失，显然是不当的。第六、附加合同是在主合同履行过程中对主合同的补充和完善，其目的是使主合同更加完善，但其成就与否，并不影响主合同的效力。综上所述，笔者同意第一种处理意见。
