在租赁关系存续期间，出租人出卖出租房屋的，必须通知承租人房屋出卖的相关情况，承租人才能够行使优先购买权。通知义务是承租人优先购买权得以行使的前提条件之一，也是优先购买权制度加以出租人的一项重要义务。国务院的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖已出租的房屋，应提前三个月通知承租人；《合同法》第230条也规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理的期限内通知承租人。出租人的通知义务包含通知的内容、通知的期限及通知的形式等，上述规定显然未能涵盖通知义务的全部内容，需要进一步细化相关规定。

　　1、通知的内容及通知开始的时间

　　由于出租人通知义务的内容所形成的时间不同，因此对通知内容的不同认识将导致通知开始时间的不同。出租人的通知义务到底包含哪些内容？又应该在何时通知承租人？对此，我国现有立法并未明确，理论上也有不同的观点。

　　第一种观点认为出租人告知义务的内容，只能是出售房屋的意图，法律规定承租人的优先购买权，立法目的在于提供给承租人一个获得承租房屋所有权的机会，承租人能否用该机会获得房屋的所有权，有待于在与其他购买人的竞买中在同等条件下去实现。根据这一观点，出卖人有出售标的物的意图时，即为通知义务开始的时间，义务人此时就应该履行通知义务。

　　第二种观点认为出卖人在与第三人达成合同意向之时，应当再次将拟立合同的有关内容通知优先购买权人。我国台湾地区也有学者持相同观点，认为“需等到第三人为一真实的要约，且义务人愿意承诺时，条件即成就，通常义务人会通知权利人此一事实，使权利人于一定期间内行使其先买权。”这种情形下通知义务的内容为拟定合同的条款，通知开始的时间为出租人与第三人已经就出售标的物的相关条件谈妥，出卖人准备承诺之时。

　　第三种观点认为出租人通知义务的内容为第三人与出租人订立的房屋买卖合同的内容，通知时间为出卖人与第三人订立买卖合同之后。如郭明瑞教授认为“在优先权存续期间，先买权人未放弃优先购买权的，于出卖义务人与第三人达成出卖标的物的协议时，先买权人得以同等条件购买而主张出卖义务人与第三人的买卖协议无效，由先买权人以同等条件取得标的物的所有权。”

　　就第一种观点而言，出租人告知承租人出售房屋的意图，而使承租人加入到与其他购买人的竞买中去实现其权利，与承租人优先购买权的性质相违背。如前文所述，承租人的优先购买权是形成权，优先购买权人可以不参与同第三人的竞价而仅仅主张与第三人的同等条件即可优先于第三人购得该标的物，仅仅告知承租人出卖意图并不能使承租人顺利行使其权利。而且优先购买权人参与竞价，第三人很可能恶意抬高价格，从而损害优先购买权人的利益。第二种观点要求“出卖人在与第三人达成合同意向时”或“第三人一为真实的要约，且义务人愿意承诺时”，出卖人就应当通知优先购买权人拟立合同的有关内容，并使优先购买权人可以在同等条件下优先购买。此时第三人愿意购买的房屋价格已经确定，优先购买权人也无需同第三人竞价，这显然比第一种观点进步。但在优先购买权人表示愿意购买的情况下，出卖人或第三人又违反了“合同意向”或“承诺意愿”，或不愿出售标的物，或抬高价格，此时，优先购买权人又该如何行使权利呢？对于这一理论上的难点，此说未能给出合理解答。

　　笔者赞同第三种观点，即认为出租人应于出卖人与第三人订立买卖合同之后开始履行其通知义务，通知义务的内容为第三人与出租人订立的房屋买卖合同的内容。首先，如前文所述，优先购买权人行使权利所应具备的“同等条件”应以最终订立的有效合同为确立的标准，在出卖人与第三人的买卖合同未能有效成立的情形下，优先购买权人不能据此行使其权利，即使此时出卖人履行其通知义务也毫无实益。其次在于有相关立法例的支持。《德国民法典》第463条规定：“就某一标的物而言有优先买受的权利的人，一经义务人和第三人订立关于该标的物的买卖合同，即可以行使先买权。”《瑞士民法典》第681条a项规定：“出卖人须将买卖契约的缔结及内容告知先买权人。先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。”我国台湾地区“最高法院”1995年第五次民庭总会决议：“‘土地法’第104条所指优先购买权，是否需以所有人与第三人间有买卖土地或房屋契约之存在为要件？……此形成权之行使，须以行使时所有人与第三人间有买卖契约之存在为要件。”由上述立法及解释可见，义务人履行通知义务，皆需在其与第三人签订有效的买卖合同后，并将买卖合同的条件告知优先购买权人。

　 2、通知的期限

　　我国立法与司法实践中均认为应当给出租人的通知义务加以一定的限制，以促使义务人履行其通知义务。《城市私有房屋管理条例》确立了“提前三个月”的履行期限，而《合同法》则规定了“出卖之前合理的期限”。这些规定的不足之处首先在于没有明确通知期限的起算点，即通知开始的时间，但即使明确了通知期限的起算点，“提前3个月”或“在出卖前的合理期限”仍然让人费解。若把通知义务开始的时间理解为出卖人有出售标的物的意图时，那么出租人必须经过三个月或“合理期限”的等待才能出卖房屋，因为临时起意出卖房屋的情况下，出租人根本不可能履行法律规定的通知义务，只有提前三个月的准备再卖房才能履行此提前三个月或“合理期限”的通知义务。若把通知义务开始的时间理解为出卖人与第三人订立买卖合同之后，那么出租人必须与买受人经过至少三个月的协商谈判过程才能成立合同，因为如果双方两三天内就合同所有条款达成协议的话，出租人还是无法履行此通知义务，只有经过至少三个月或法定的“合理期限”的协商谈判过程才能在出卖之前履行通知义务。

　　法律规定出租人履行通知义务的期限，究其立法本旨，无非基于两点考虑：一是为了督促义务人履行通知义务；一是为了给承租人购买房屋一定的考虑或准备时间。但是在现代市场经济条件下，房屋价格会因各种因素而变动，对出卖人而言，机会可能稍纵即逝，这本身就促使出卖人尽快通知承租人房屋要出卖的事实，以求早日确定买卖关系，完成房屋的买卖，即出租人有履行通知义务的内在激励因素。而且，即使房屋出租人怠于履行通知义务，侵害了承租人的优先购买权，承租人也可以通过一定的方式予以救济，而不必在此设立一个强制性的通知期限。另外，给予承租人购买房屋一定的考虑或准备时间是可取的，但是承租人优先购买权的除斥期间已经包含了这方面的考虑，没有必要赋予其两次考虑时间，这有悖于法律的效率原则。

　　从比较法上看，《德国民法典》第469条第1款规定：“义务人必须将与第三人订立的合同的内容不迟延地通知先买权人。”“不迟延地”是指“在没有有过错的迟延的情况下”，不是“即时”的意思。笔者认为，法律大可不必强制性地规定一个通知期限，而是应该借鉴德国法上的做法，在义务人无过错迟延通知承租人第三人与出租人订立的房屋买卖合同的内容的情况下，即可认定其已经履行了其通知义务。

　　3、通知的形式

　　关于出租人通知的形式，我国大陆地区及德国立法均未作规定，法国民法规定应以司法文书的形式通知权利人，台湾地区“民法典”规定出卖人应将出卖条件以书面形式通知优先承买权人。出租人的通知义务属观念通知的范畴，本不应对其形式作过多限制，但是否履行了通知义务关系到出租人与第三人能否最终实现合同的履行，因此出租人有必要以书面形式向承租人履行通知义务，此后可以之作为其已履行通知义务的证据，但对此要求不应过分严格，出租人非以书面形式履行通知义务的，也是合法有效的，但其应就此负证明责任。

　　4、通知义务的性质检讨

　　出租人积极履行通知义务，通知承租人欲出卖房屋的事实及其与第三人订立的房屋买卖合同的内容，对于承租人顺利行使优先购买权具有重要作用。然而，出租人履行通知义务不仅有利于承租人权利的行使，对其自身也有积极意义，这表现在两方面：第一，出租人尽快履行通知义务，可以早日确定房屋的买受人，以顺利完成房屋交易。在承租人明确表示放弃行使优先购买权的情形下，出卖人可依据其与第三人订立的买卖合同进行交易，从而实现合同目的；在承租人行使优先购买权，主张优先购买承租房屋的情形下，出卖人同样可以根据其与承租人之间形成的买卖合同进行房屋的买卖，亦可达到其出卖房屋的目的。第二，出租人积极履行通知义务后，优先购买权的除斥期间即开始起算，若优先购买权人在除斥期间内未行使权利，则除斥期间经过后，承租人的优先购买权消灭，此时出租人可同任意的第三人进行交易，而不用担心受到优先购买权人的牵制。由此可见，通知义务的履行既有利于通知义务人，也有利于相对人，是一种利他兼利已的义务，实质上是一种不真正义务。

　　不真正义务，“为一种强度较弱的义务，其主要特征在于相对人通常不得请求履行，而其违反并不发生损害赔偿责任，仅使负担此项义务者遭受权利减损或丧失的不利益而已。”不真正义务尽管也具有义务的某些属性，“然而，这种义务不是法律上真正的义务，所谓‘不真正’，在于它不具有（真正）义务的全部法律内涵，它既无相对应的权利存在，其违反也不发生责任承担问题。”如果当事人没有履行这种负担性义务，他也不必因此而承担损害赔偿义务，而只是受到很轻的制裁，一般地只是失去一个较为有利的法律地位，或者接受某种法律上的不利。就出租人的通知义务而言，并没有与之对应的优先购买权人的某个权利存在，若出租人不履行通知义务，也不发生其对优先购买权人的损害赔偿责任，但是出租人却会因此而遭受如下不利益：即优先购买权的除斥期间因出租人未履行通知义务而无法起算，承租人的优先购买权也将因除斥期间没有起算而长期逃逸于除斥期间对它的制约。