【案情】

    蒋某在某房地产销售公司购买商品房一套，事后蒋某发现该公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，蒋某遂认为该房地产销售公司存在欺诈，要求按《消费者权益保护法》第49条之规定，双倍赔偿自己给付的房款。房地产公司则认为购房合同不适用《消费者权益保护法》的规定，拒绝双倍赔偿。

    【分歧】

    本案争议的焦点是商品房欺诈能否适用《消费者权益保护法》第四十九条进行惩罚性赔偿？

    第一种意见认为，商品房欺诈不适用惩罚性赔偿。因为消法调整的是一般动产商品，而商品房是不动产，不适用消法。此外，商品房成本高，如果适用惩罚性赔偿，则不利于房地产业的发展。

    第二种意见认为，既然商品房是商品,购房者是消费者,就应当适用《消费者权益保护法》。因此，商品房欺诈可以适用消法第四十九条，进行惩罚性赔偿。

    【管析】

    笔者部分同意第二种意见。

    1、法律明文规定了经营者提供商品或服务，有欺诈行为就可以适用第四十九条，蒋某为居住而购买商品房,无疑属于消费者的范畴,而开发公司建造房屋是为了销售,亦符合商品提供者的身份,属于经营者的范畴,因此,双方都受《消费者权益保护法》的保护和规制。法律并未明确规定商品房作为特殊商品不能使用惩罚性赔偿，因此，不管是作为一般消费性商品，还是作为特殊消费品，都可以适用消法的规定。

    2、在商品房欺诈中适用惩罚性赔偿有利于规范房地产市场，有利于保护处于弱势地位的消费者的利益。从长远来看，也有利于保护广大合法经营的房地产商的利益。因此，第一种意见不成立。

    3、在适用消费者权益保护法的同时，也要看到于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对可以适用“双倍赔偿”的情形作出了限定。根据该《解释》第九条的规定:具有下列情形之一,出卖人订立商品房买卖合同时,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。笔者认为,只有开发商严重违反上述三种情况之一,且导致合同无效或被解除、撤销,买受人才可以要求不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而且,该《解释》中规定的“买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”与《消费者权益保护法》规定的“消费者可以要求经营者赔偿其购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”,两者在赔偿额度上是有区别的。

    4、结合本案，蒋某因购买该商品房可以要求开发公司返还已付房款及利息、赔偿损失，这里所指的“损失”是蒋某因开发公司的欺诈行为所承受的实际损失，且不受“已付购房款一倍”的限制，也就是说，如果蒋某的实际损失超出了已付购房款，即使超出了2倍、3倍或是更多，都可以主张要求赔偿，但是对实际损失应该提供相应的证据来证明。蒋某除了有权主张实际损失之外，还有权另外要求惩罚性赔偿，惩罚性赔偿是在实际损失赔偿范围之外独立存在的，是基于出卖人进行欺诈行为而给予的惩罚措施，即使欺诈行为没有造成实际损失，购房者也可以依法要求赔偿，惩罚性赔偿的限额不能超过已付购房款的一倍。

    （作者单位：江西省南丰县人民法院）