《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该规定区别对待了地面停车位和小区车库，并规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。一般而言，地面停车位的建设不太消耗成本，只是占用了和建筑物同样的土地，并且开发商已经把建筑物以外的土地算到了公摊中，业主支付了相应的对价，应归全体业主共有。相比地面停车位，地下车库由于其是否计算容积率、是否计入房屋成本等复杂因素，产权归属争议非常大。

    《城市居住区规划设计规范》制定了相应的标准。其中第8.0.6 条规定：“居民汽车停车率不应小于10%； 居民区内地面停车率不宜超过10％；居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。”这是全国最低标准，各个城市根据自身发展水平规定了自己的标准，如《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》规定一般小区居民汽车停车率不应小于80%。。因此，在居民小区建设过程中，开发商至少要建相应数量的地下车库。

    我国《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”从根本目的上看，小区防空地下室是国家为保障战时人民生命和财产安全而建的人防工程。但是，由于社会经济的发展，包括小区防空地下室在内的地下建筑的使用价值越来越高，如果把大量防空地下室闲置不用，是资源的浪费。因此，又提出了人防建设的“平战结合”方针，即在不影响防空效能的条件下，把人防工程用于平时用途，为经济建设和社会发展服务。由于小区的防空地下室位置特殊，其平时最大的用途就是小区居民停车，因此，许多防空地下室在和平时期当作停车场来用。

    关于住宅小区地下车位、车库归属，有三种观点：一种观点认为，应当归业主所有。居民购买商品房的最终目的是用来居住的，正常的居住和生活除了产权证注明的建筑面积以外，还要有住房居住功能正常发挥的一系列附属和配套设施，如果缺少了这些附属和配套，房屋居住的功能就不完整。第二观点认为，应当归国家所有。小区地下车库的第二个来源是防空地下室，防空效能的受益范围是全体人民，为防空效能而建的防空地下室是纯公共物品。第三种观点认为，应当归开发商所有。多数开发商认为小区防空地下室产权归它们所有。笔者认为，从法律理论角度分析，地下车库应当属于全体业主共有其理由：

    1、从主物、从物理论来看。地下停车库与地面建筑物共同构筑成一个建筑物的整体，它或是整体建筑物的一个组成部分，或者虽未与主建筑物相连，但是对主建筑物具有辅助效用的从物。无论房屋的主人是否实际需要使用停车库，该停车库的建造目的、用途，是并且始终是为了辅助建筑物的使用。在开发商销售房屋之前，房屋连同停车库都归开发商所有。房屋销售后，房屋的主要结构连同附属结构一并转移，作为从物的地下停车库随作为主物的房屋所有权一并移转，即主物、从物共命运。

    2、从土地使用权归属来看。判断停车位的所有权归属最根本的标准，在于土地使用权归属于谁所有。土地使用权归属于全体区分所有权人的，那就不可能在区分所有权人使用的土地上，开发商还会享有一个车位的所有权问题。很显然，业主共同享有小区公用场地的土地使用权，因为全体业主对整个物业的全部土地使用面积支付了土地出让金。

    3、从社会防空避难的需要来看。根据我国《人民防空法》规定，城市新建民用建筑要修建战时可用于防空的地下室。不建人防工程的，开发单位须向人防管理部门缴纳一定数额的费用。考虑到所缴费用，一般开发商都愿意自己建人防工程。建好后，开发商一般会把人防工程作为地下车库使用，形成地下车库与人防工程的交叉。基于其人防工程的实质，虽然开发商是最初的投资人，但在售房时已经被全体业主购买分摊，所以真正的投资人是全体业主，因而开发商不能享有这种地下车库的产权，更无权出售。如果开发商所建地下车库超出了人防规定的数量，那么这些超出的部分，只有开发商能证明其造价没有摊入小区建设成本并经有权部门审查属实的，才能由开发商享有所有权。另外，当代社会的反恐、防空都极端重要，如果把地下停车位分给每一个人，避难就会出现问题。因此很多国家和地区都明确规定地下停车位不能分给个人所有，永远不应当单独设定所有权，但也不应该归开发商，而应该由全体区分所有人共有。