2001年7月16日，房东黄某将房屋租给朱某经营餐馆使用，双方签订协议书约定：房屋租期从2001年8月1日至2006年7月31日止，每月租金在当月5日前交纳，不得逾期。房屋租期满后，如承租人要继续租用，要提前一个月提出申请，经双方协商后在同等条件下，给予优先租用。2006年5月18日，朱某与黄某再次签订补充协议一份，约定租房时间续签到2011年6月底止，原协议中的其他条款继续有效。    

    2011年6月3日，黄某通知朱某于2011年6月30日前搬出门面，将门面交回。朱某诉至法院，要求黄某将房屋优先租给原告。黄某应诉后称，朱某的优先承租权需提前一个月经双方协商，但朱某未按约定提前一个月提出申请，视为放弃对原承租房屋的优先承租权。另外，朱某存在严重的违约行为，已丧失商业信用。在近10年的时间里，无一个月按时支付租金，每月都存在逾期的情况。而且朱某承租房屋是用于餐饮业经营，存在油烟、噪声污染和扰民问题，对周围环境造成不利影响，租赁物不再适宜继续用作餐饮用途。

    秀峰法院审理后认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。为了保证出租方的利益，承租人只有在同等条件下才享有优先承租权。同等条件至少要考虑以下因素：一是租赁价格，这是商业利益最大化的表现。二是租金支付方式，一次性支付的期限越长越对出租人有利。三是租赁期限，一般来说期限越长越对承租人有利。四是附加条件，如租赁用途、环境污染状况、承租人经济实力等。五是诚信度，如果承租人在履行租赁合同中经常拖欠租金，或对租赁物造成很大损害等因素，出租人从心理上不愿意与承租建立租赁关系，只要有充分证据，也可以抗辩承租人的优先承租权。

    目前我国法律没有明确规定优先承租权，因为按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议，法院不应过多的干预。本案中黄某与朱某在合同中约定：“期满后，如乙方要继续租用，要提前一个月提出申请，经双方协商后在同等条件下，给予优先租用”。按照双方的约定，需经双方协商后原告才在同等条件下享有优先承租权。现租期已经届满，双方未就优先承租的问题进行协商取得一致意见，黄某亦提出朱某将房屋用作经营餐饮污染过大，且在朱某承租期间，其一直未按期交付租金，诚信度不高，故黄某不同意给予原告优先租用。因此，朱某不应享有优先承租权。