在北京二手房是很多买房人的第一选择，相比新房，二手房具有现房（与期房相对）、地理位置佳、价格便宜等诸多优点。但是由于中介公司资质不一、买卖双方的相关知识缺失等原因导致二手房买卖纠纷频发。二手房交易涉及的环节比较多，各种手续也比较复杂。首先一般涉及三方主体，卖房人、买房人、中介公司。其次签订的合同也不止一份，除了存量房屋买卖合同，还有居间服务合同、定金合同以及各种补充协议等等。再次买房人需求多样，购买能力不一可能涉及贷款等手续问题。所以任何一方出现问题、任何一个环节出现争议，那么都会引发纠纷出现，直至诉讼到法院。

    ※房屋“年龄”不可忽视

    张先生想买房，了解了一圈房市状况后，还是发现买二手房最为经济和实惠。他委托了一家中介公司帮忙选房，中介公司给张先生介绍了好几套房屋，最终张先生看中了一套老小区里的房子，据中介公司所称该房屋的建造时间为80年代，张先生认为虽然不如新小区光鲜漂亮，但是房屋总价在贷款后属于可接受的范围。于是张先生和卖房人刘先生签订了存量房屋买卖合同，后又与中介公司签订了居间服务合同，约定张先生支付5万元中介费。可是没想到张先生在办理贷款时遇到了障碍，该房屋实际在70年代建成，而不是80年代，由于房龄较老，而导致张先生的贷款年限不如当初预计的长，每月的月供数额也得提高不少。张先生认为凭目前的积蓄和收入情况无法顺利的进行贷款和还贷，最终只能放弃了对房屋的购买。张先生与刘先生协商后解除了存量房屋买卖合同，并赔偿了刘先生部分损失。张先生觉的很窝火，认为自己的损失是因为中介公司的谎报房龄，于是拒绝支付中介费用。中介公司怒而将张先生起诉至法院，要求其支付5万元中介费。

    法官释法：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介公司与张先生签订居间服务合同，双方形成居间合同法律关系，中介公司应当就有关订立合同的重要事项向张先生如实报告。房屋建造年代可能对贷款的年限产生影响，中介公司应该如实告知张先生房龄，保障购买方式与还贷年限、数额符合他的基本要求与能力。本案例中，中介公司并没有如实告知张先生房屋房龄，导致张先生无法顺利购买。但是由于中介公司确实进行了一定的代理活动，并且张先生自身未全面了解房屋情况也存在过错，所以支持了中介公司部分诉讼请求，让张先生支付了九千元的代理费。

    法官提示：房龄容易成为买房人买房时的忽略点，房龄带来的影响不仅停留在买房人心理对新老房子的新旧程度是否接受这个层面，而直接会影响到贷款的年限和利率问题。现实中有些房屋由于建成年代较长或者相应资料、手续留存备案不完整等原因，使得房龄问题变得扑朔迷离。而有的中介公司故意或者过失告知买房人不准确房龄，最终导致买房人贷款不利。所以，买房时务必多留心房龄问题，在选择房屋时除了听取中介公司的介绍，还可以向相应的房屋管理部门进行查询以及向小区居委会、物业或者居民积极 “打听”，在全面掌握房屋状况下再敲定购买事宜。

    ※正确的时间全面地看房

    李女士想为父母安享晚年购买一套的二手房。她联系了中介公司，告知了中介公司自己以及父母的需求，即小区内各种设置齐全、安静、空气好。某日晚上，李女士下班后由中介公司带到一个小区看了一套房屋，小区内有绿树、青草环境不错，房屋楼层不高，大小也正好适合父母居住。李女士很满意，就和卖方何先生以及中介公司签订了合同，并且交纳了7万元的中介费给中介公司。过了几天，李女士意外得知该套房屋的周边环境有问题，不符合自己想让父母居住的意愿。原来在这套房屋的楼下有个小饭馆，小饭馆的排烟装置正好对着房屋的窗户，白天时候小饭馆生意繁忙时，这套房屋的窗户都没有办法打开，否则家里全是油烟非常呛人。李女士觉的中介公司欺骗了自己，于是起诉要求中介公司退还自己的7万元中介费用。

    法官释法：从事民事行为应当遵循诚实信用原则，中介公司应该如实告知买房人李女士关于房屋的全部情况，介绍符合其购买意愿的房屋。尤其是李女士购买房屋是为其父母安享晚年之用，中介应该推荐适宜老年人居住的房屋。中介公司所居间促成交易行为中存在瑕疵，其应当承担与其过错相适应的责任。反观李女士也应尽到谨慎的房屋审查义务，在签订合同前应该全面仔细了解房屋相关情况，否则也应承担与其过错相一致的责任。最后，法院判决让中介公司退还了一半的中介费用给李女士。

    法官提示：许多买房人在购买房屋时，不仅对房屋本身有要求，还对周边环境有一定的期待。所以中介公司在进行居间服务时，应该充分考虑到买房人的这些购买意愿，推荐真正符合买房人需求的房屋，并且用正确的方式和方法向买房人介绍房屋，不能仅说明优点，而故意或者过失未告知缺点，否则容易引发纠纷。同样，买房人在购买房屋时，也应该谨慎全面了解房屋各项情况，选择正确的看房时间多次看房，充分掌握诸如小区环境、周边道路状况等信息，以买到符合心意的房屋。

    ※购房特殊需求需特别注意

    王先生的儿子小王要上小学了，为了能让小王上名牌小学，王先生准备在某著名小学附近买一套房子，以获取能够上该小学的名额。中介公司给王先生推荐了一个老小区的二手房，王先生一看房觉的性价比不高，周边环境不好，房屋面积小、价格却还很高。中介公司解释房屋主要因为附带上附近名牌小学的名额，所以即便价格相比类似面积、地段的房屋都要高，也非常抢手。王先生想想为了孩子，多花点钱也值，于是就与房主签订了合同购买该房。谁知后来，王先生去心怡的小学打听要给小王办理入学手续时，学校告知无法办理入学手续，因为该房的名额已经用过了。王先生听闻感到自己白买了这套房屋，于是要求中介公司赔偿损失。

    法官释法：中介公司在进行中介服务时，应该充分了解购房人的特殊需求，然后针对特殊需求进行推荐和促成合同订立。中介公司应该提供能够满足购房人购买需求的房屋，否则便没有尽到履行居间服务的义务，应当承担相应的责任。而买房人王先生也应该在订立买房合同前，向相关的管理部门或者学校了解相应情况，以免遇到纠纷发生矛盾，最终影响了自己及家人的工作学习生活。

    法官提示：许多买房人在购买房屋时都有特殊需求，有的人选择交通便利、有的人选择安静、有的人为了能获取上学名额等等。近年来子女就学的问题成为社会热议话题之一，而学区房的问题也因此而广泛受到社会的关注。学区房的问题其实非常复杂，其中不仅涉及例如房屋是否自带名额、名额是否用尽、名额用过一次后需隔多长时间才能再用的问题，还涉及学区调整等很多问题，即有的小区今年还在学区内，但是几年后经过调整便不属于学区。所以买房人在购买学区房时需要谨慎，不仅了解房屋情况，还应该向相关的教育部门、学校等进行咨询，避免购买到无法享受相关福利的房屋。当然中介公司在进行具有特殊需求购房人的中介服务时，务必详细了解特殊需求，并推荐恰当房屋，以减少学区房纠纷或其他类似纠纷的发生。

    房子是老百姓生活中的一件大事，如果因买房、卖房而产生纠纷，那么会增添许多的烦恼。二手房由于地理位置、价格等因素受到人们青睐，但是由于二手房交易过程的复杂性也是纠纷频发。所以只有谨慎对待、以法律的眼光关注每一个小细节，那么在一定程度上就可以避免发生不快。当然一旦遇到纠纷，还是要勇敢拿起法律武器，保护好自身合法权益。

    （作者单位：北京市海淀区人民法院）