光明网讯（通讯员 吕荣珍）  吴女士和张先生在签订《房屋买卖意向书》后，吴女士反悔购买房屋，张先生便要求吴女士支付房屋总价20%的违约金即32万元。近日，上海市松江区人民法院判决吴女士支付违约金3万元。

    2010年7月24日，卖方张先生和买方吴女士签订一份《房屋买卖意向书》，约定：房屋买卖价格为160万元，买方当日支付2万元定金，2010年8月1日双方签订正式《房屋买卖合同》时支付98万元，剩余60万元于双方办理完成房屋交付时支付；如果买方违约，需按总房款20%支付违约金。

    吴女士在签订意向书当日支付2万元定金后考虑到自身支付压力，于2010年8月1日向张先生表明放弃购买该房屋，并同意张先生没收已缴纳的2万元定金。然而张先生并不满足于其没收的2万元定金，他随后诉至法院，请求法院依据《房屋买卖意向书》中违约金的约定，判令吴女士向其支付房屋总价20%即32万元的违约金。

    法院经审理认为：张先生和吴女士签订的《房屋买卖意向书》约定了正式签署买卖合同的条件等内容，是双方对房屋买卖交易的初步确认，属于预约性质。现因吴女士的原因导致双方无法履行该买卖交易，根据法律规定，房屋买卖双方签订意向合同，因一方违约，另一方可选择适用违约金或定金向违约方主张权利。张先生可根据双方约定选择适用违约金或者定金条款，因此张先生要求吴女士承担违约金符合法律规定。

    但依据我国法律规定：违约金过高于其实际损失的，法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履约情况、当事人过错及预期利益等综合因素来衡量。张先生未证明他的实际损失，所以他主张的违约金明显过高，故法院根据2010年8月份房产市场情况及合同约定，酌情确定吴女士向张先生支付违约金3万元。