江苏徐州市西安北路桥开通后，座落于桥北的千禧龙小区商住楼市一天天看涨。老韩看中了该小区一套住房，按开发商的设计规划和广告宣传，该楼的南面是一片绿地，小区物业管理也很不错。老韩非常满意，遂托人找到该楼的开发商徐州市某地产开发有限公司（以下简称开发公司）。就房屋买卖及该套房屋室内的部分房门位置变更，经口头协商，双方达成一致意见。老韩分别于2000年10月27日和2001年1月14日向开发公司交纳了购房款共计21万元。双方没有签订书面房屋买卖合同。

    哪知，交房后老韩才发现自己所购买的房屋南面的绿地及四周全都盖起了楼房，与规划和宣传广告不一致，且物业管理也欠完善。老韩感到开发公司缺乏诚信，违背自己买房的初衷，遂找到开发公司要求退房。开发公司同意了老韩的要求，并将老韩所购买的房屋出售给了他人，但老韩交纳的21万元房款却迟迟不退给老韩。老韩多次索要房款未果，遂于今年4月向鼓楼区人民法院提起诉讼，要求开发公司退还房款，并按银行贷款利率支付自交款之日至今的利息和承担案件诉讼费。

    法院认为，不动产的买卖是要式的法律行为，也就是说必须订立书面合同。出售房屋要具备商品房预售许可证等合法的文件。被告开发公司在出售本市千禧龙小区15号楼某室房屋时，没有出示合法的商品房预售许可证等合法文件，又采用口头方式与原告老韩进行房屋交易，其行为违反法律规定，老韩与开发公司之间的房屋买卖关系无效。民事行为被确认无效的，当事人因该行为取得的财产应返还给受损失的一方，因此原告老韩要求被告开发公司退还房款并支付利息的主张理由正当，法院予以支持。另外根据“最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见”第124条：“借款双方因利率发生争议，如果约定不明，又不能证明的，可以比照银行同类贷款利率计息。”之规定，开发公司应退还老韩的购房款并按银行同期贷款利率支付利息。

    对于开发公司要求老韩承担变更设计的损失10000元之主张，法院认为，老韩在口头协商购房时要求开发公司变更部分房屋门的安装位置确需支付一定的费用，但是该房屋买卖关系未能成就的原因是被告开发公司的违法操作所造成的；该房屋买卖关系无效，从行为开始起就没有法律约束力。被告开发公司应对自己的过错承担责任；该买卖关系的无效并非原告老韩造成，因此原告老韩不应承担变更设计的损失。开发公司的主张法院未予支持。

    法院依法判决开发公司一次性退还老韩购房款人民币21万元，并按银行同期贷款利率支付自2000年10月27日至2001年1月14日本金为10000元的利息，和2001年1月15日至本判决履行完毕之日本金为21万元的利息，同时判决开发公司承担本案受理费6800余元。

相关法律链接：

    1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条：商品房预售应当符合下列条件：

   （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

   （二）持有建设工程规划许可证；

   （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

   （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

    [该条款即通常所说的，在商品房预售中应当考察的“三证一通知”]

    2、《房地产管理法》第四十条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

    3、《中华人民共和国民法通则》第五十六条：民事法律行为可采取书面形式，口头形式或其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。

    4、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项：违反法律或社会公共利益的民事行为无效。

第二款：无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

    5、《中华人民共和国民法通则》第六十一条：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    6、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产人身的应当承担民事责任。