冲着小区楼房间距有５０米、小区绿化率为５０％的宣传广告，上海一些市民先后购买名为“静安丽舍——恒辉阁”（即“静安丽舍”一期）的商品房入住。岂料两年后开发商又改变建筑方案，楼房的间距仅为３０．４米。为此，３８户业主于２００３年３月下旬以商品房预售合同纠纷提起诉讼，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金共约４０万元。

　　最近，上海市静安区人民法院作出一审判决，要求开发商分别赔偿各业主违约金或损失数千元至数万元不等。这是上海首例因商品房销售广告和宣传资料不实，业主状告开发商赔偿纠纷案。

　　开发商玩“缩地法” ５０米楼房间距变３０米

　　２０００年、２００１年间，上海某房产开发商将自己建造的“静安丽舍——恒辉阁”房产对外预售。期间，房产开发商分别以１９９７年和２０００年版《上海市商品房预售合同》，与购房业主签订合同。在１９９７版合同中约定：“开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得业主同意并报规划管理部门审核批准”，“未征得业主同意变更该房屋的建筑设计，业主有权退房；业主退房时，开发商除如数退还业主已支付的全部购房款外，还应按付房价款５％向业主支付违约金”。在２０００版合同中约定：“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，如不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的３％违约金”。

　　合同签订后，业主们先后支付了全部购房款，入住所购房屋。２００２年２月，开发商又开始建造“静安丽舍”二期，并于同年２月２８日，在“恒辉阁”大堂张贴经修改后的小区规划平面图及开工敬告。业主们这才得知，拟建的“容辉阁”与“恒辉阁”的间距，从原来约定的５０米缩小为３０．４米。业主们对开发商擅自变更小区规划表示不满，纷纷要求开发商赔偿违约金损失费。

　　擅自改变小区规划属违约吗

　　面对起诉，房产开发商辩称，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，为适应现代化小区的要求，报上海市计委变更立项，将“荣辉阁”由原先的点式建筑规划为板式建筑获得了批准；小区规划系政府提出的要求，非自己的责任。业主们的预售合同中，虽附有小区平面示意图，但示意图注明“本规划图属规划阶段方案图，最终以静安规划土地局批准文件为准”。开发商强调预售合同中的平面示意图是不特定的，最终应以有关部门批准为准，所以才在３８户业主居住的“恒辉阁”大堂张贴告知。至于楼房间距不足５０米及绿化率的内容，合同中并无约定，那么自己的行为不构成对业主的违约。

　　经法庭辩论，案件争议焦点集中在：房产开发商是否擅自改变小区规划而导致对业主们的违约？业主认为，根据开发商提供的售楼宣传资料，小区规划平面图显示“荣辉阁”应为点式高层建筑。尽管双方未将该小区规划平面图附属在合同中，但开发商在宣传资料中所附的平面图应视为对整个小区业主的承诺。开发商把“荣辉阁”点式改板式，违反了售楼时对业主的承诺。

　　房产开发商则表示，变更小区规划是获有关部门批准的，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，发现原规划不科学，故整合统一合并建造；宣传资料中的标图属不特定的，仅属一种方案；宣传资料中的平面图，没有作为合同附件附属在合同中，应认定双方对小区规划并无约定。即使构成违约，也应按照合同内容作退房处理。

　　违反销售广告即是违约

　　静安区法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。示意图中明确注明“荣辉阁”为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在“静安丽舍”二期施工中，改成了板式建筑，使得“恒辉阁”与“荣辉阁”之间的间距缩小至３０．４米，明显违反了小区规划，属于违约行为。

　　开发商提到规划经过市计委批准同意，但法院查明，变更规划也是由开发商先行提出的。有关部门是根据开发商的报告，再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更。归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。

　　在１９９７年版本的合同中，双方约定过违约金金额，法院遂作出了一审判决，对持这种版本购房合同的业主们，开发商需以购房总价款的１％的违约金赔偿；而对持２０００年版本购房合同的业主们，以双方约定的总房价款的３％的违约金赔偿。一审判决后，部分业主和开发商都提出上诉。

　　审理此案的法官告诉记者，售楼处的广告附图及模型宣传，是房产开发商对购买楼盘业主的一种承诺。今年６月１日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”具体到本案中，广告和宣传中的说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。