【案情】

    王某于2005年7月20日与某银行签订《个人购房借款合同》，约定王某向原告贷款人民币120000元用于购买坐落于贵港市港北区某处房产一套（建筑面积为73.25平方米），贷款期限15年，从2005年7月20日起至2020年7月19日止，合同约定以该房产作抵押，同日在贵港市房产管理局办理该房产的预购商品房贷款抵押登记，但王某至今尚未取得该房产的房屋产权证，也未办理该房产的抵押登记。贷款发放后，王某多次未按合同约定足额归还贷款本息，截止2013年4月 9日，欠本金57810.78元，利息11998.58 元。经原告多次追索未果，原告向法院提起诉讼，诉请解除银行与被告王某签订的借款合同，被告立即偿还尚欠原告的贷款本金及计至清偿之日的利息、并主张原告对被告用于抵押的房地产折价或拍卖所得款享有优先受偿权。

    【争议】

    本案的争议焦点为某银行是否对王某办理的预购商品房抵押登记在拍卖、变卖时享有优先受偿权？

    第一种观点认为：王某用于抵押的房产已办理了预购商品房抵押登记，担保物权依法成立，应认定某银行对该房产在拍卖、变卖时享有优先受偿权；

    第二种观点认为：预购商品房抵押登记权属于一种可期待的权利，并不等同于抵押权登记，抵押人有可能因未最后未能取得所有权而不能办理抵押登记，因此不应认定某银行对该房产在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

    【评析】

    笔者同意第二种意见。

    《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保险将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该条文包含三层含义：1、预告登记的目的，系保障将来实现物权，由此可见，预告登记并非物权登记。2、预购商品房预购登记的效果。“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。即预购商品房预告登记所要保护的债的请求权具有排他效力，能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产特权的处分行为，在未经预告登记权利人同意的情形下，能够产生否定物权变动的法律后果。3、预告登记的失效。预告登记在特定的情形下会失效，避免了预告商品房登记权利人怠于行使权利，从而损害实际登记权利人的权益。

    本案中，王某办理预购商品房抵押登记的房产至今未取得该房产的房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记。法院认为，预购商品房抵押登记不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十和第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，该抵押权并未设立，原告某银行主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。最后，法院判决解除双方签订的借款合同，被告王某按合同约定偿还贷款本息，并判决驳回原告某银行对王英办理预购商品房抵押登记的房产在拍卖、变卖时享有优先受偿权的诉讼请求。  

    （作者单位：广西贵港市港北区人民法院）