根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见“登记”的公示程序是不动产物权变动的生效要件。房屋作为不动产，必然需将“登记”作为物权变动的要件。也就是说房屋的买受人需到有关部门办理“土地证”、“房产证”后，该房屋的所有权转移到买受人名下。

    但是最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”那么究竟房屋所有权是何时发生转移呢？笔者认为“房屋所有权应该自拍卖成交裁定送达买受人时转移”。其原因有四点：

    其一，《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，拍卖成交后，法院制作裁定书，裁定书在送达买受人时生效，房屋所有权自裁定书送达买受人时转移。

    其二，《物权法》以登记为不动产物权转移生效要件，其目的是为了对该物权的状态进行公示，以维护该物权交易的安全。而法院公开拍卖的房屋，其拍卖过程是国家公权利依据法律程序对不动产物权进行转移的过程，其交易的合法性和安全性是毋庸置疑的，其公开拍卖的过程也完全达到了与“登记”一样的公示目的。

    其三，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第27条第二款规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权力受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权力受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权力应当追溯到相关法律文书生效之时。”按照该规定，取得拍卖房屋的买受人到有关部门办理土地证、房产证时，土地证、房产证上所落款的日期应该与法院法院拍卖成交的裁定书生效的日期相一致。也就是无论何时去办证，证上所落的日期都应该是裁定生效的日期。这样就反过来，确认了房屋所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。

    其四，如果以“登记”作为房屋所有权转移时间，那么在买受人到有关部门办理权属登记前这段时间房屋的所有权如果仍然属于被执行人，那无疑是不安全的。如果既不属于买受人，也不属于被执行人，那房屋的权属就存在了空白。

    综上所述，笔者认为：法院强制执行过程中拍卖的抵押房屋，不适用不动产物权变动的一般原则，其物权的转移应该始于拍卖成交裁定生效之时。