原告马瑶与第三人于2012年3月1日签订一份《房租租赁合同》，约定原告租赁第三人所有的位于金水路3号天下商业步行街F3幢2-201号房作为经营使用，租赁期限自2012年3月至2018年2月。2012年6月27日，被告张林与第三人签订了一份《二手房买卖协议》，约定被告以40万元的价款购买第三人所有的上述房屋，被告张林购买上述房屋后，将该套房屋登记在伍莲的名下，因房屋所有权发生变更，租赁期间，原、被告之间就是否应该继续履行租赁合同发生分歧闹上法庭，庭审中，被告举证（原被告之间的租赁合同）,证明原告和被告签订租赁合同的标的房屋是“F3幢3-201”号房而非“F3幢2-201”号房，但其也承认自己在准备买房的看房过程中确实看见原告在F3幢2-201号装修甜品店准备开张做生意。原告举证证明与被告签订了租赁F3幢2-201号房作为甜品经营使用的租赁合同，由于打印错误及自己粗心才会写错了房号，还有开张当日的照片显示自己是在被告与原告签订买卖合同之前，就与原告存在事实的租赁合同。

    【争议】

    1、原告与第三人之间签订的房屋租赁合同是否有效？

    2、被告和第三人的买卖行为是否导致原告与第三人之间的租赁合同失去效力？

    【评析】

    1、笔者认为原告与第三者签订的房屋租赁合同合法有效。

    合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。其必须具有以下几个特征，双方或者多方当事人互为意思表示（意思表示就是将能够发生民事法律效果的意思表现于外部的行为），且意思表示要需一致，合同以发生、变更、终止民事法律关系为目的，是当事人在符合法律规范要求条件下而达成的协议。合同一经成立即具有法律效力，双方当事人之间就产生了权利、义务关系，当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。

    房屋租赁合同是合同的一种，在生活中时常发生，其与人们的生活最息息相关。合同法对租赁合同做了很详细的解释和规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法第二百一十二条明确规定了租赁合同中需要书写的内容，包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

    本案的原告和第三人签订的合同中标的房屋明显与出租人实际拥有产权的房屋不一致，这是否影响合同的有效与否，或者对行为的定性委托，主要看此错误是故意，还是笔误。如果是笔误，那原告和第三人签订的合同是完全有效的。如果是一方故意写错的，笔者认为双方签订的合同是可撤销合同，因重大误解可申请撤销合同，合同法第五十四条规定了，因重大误解订立的，在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。就本案看来，笔者认为原告和第三人之间房屋租赁合同中标的房屋的分歧是由于打印时候的笔误造成的，首先，原告在金水路3号天下商业步行街只有一套产权房屋，其次，订立合同后原告一直履行交租金的义务，第三人一直行使收取租金的权利，再次，庭审过程中，原告和第三人双方对租赁合同内容进行对质确认原告正租用的房屋确实是租赁合同中的标的房屋，最后，被告去看房时就知道第三人是在标的房屋做甜品生意。

    因此，笔者认为由于笔误致使租赁合同中地址标房屋和实际租赁房屋地址不一致的，并不导致房屋租赁合同无效，故，本案涉及的房屋租赁合同是有效合同。

    2、笔者认为第三人与被告之间的房屋买卖合同并不能导致原告和第三人之间的房屋租赁合同无效，即买卖不破租赁。

    合同法第二百二十九条规定了，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁，用我们普通人能理解的说法就是，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

    本案中，被告由于原告和第三人的房屋租赁合同中标的房屋的地址的错误认为房屋租赁合同无效，故，要求原告搬出其所购房屋。当然，如果原告和第三人之间的房屋买卖合同无效，被告理所当然拥有权利要求原告搬离自己拥有产权的房屋。本案中，原告和第三人之间的房屋租赁合同是有效的合同，且房屋租赁合同是在产权变动之前，按照法律规定，被告不能要求原告搬离标的房屋。

    3、笔者认为在第三人出卖标的房屋时拥有优先购买权

    笔者认为本案应该讨论下原告的优先购买权的问题。

    合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第一百一十八条规定，出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

    庭审中，原告陈述第三人并没有在合理期限内通知原告其将出卖标的房屋的事宜，因此原告并没有能行使自己的优先购买权，故，原告可以在诉讼时效内请求法院确认被告和第三人之间的房屋买卖合同无效，行使诉讼权利保护自己的权益。

    就案论案，本案的被告是善意第三人，房产已经过户，已经完成了交付，对于第三人通知的义务，并不需要承担法律后果。由于第三人未在合理期限内通知原告卖房的事宜，给原告造成损失，丧失优先购买权，原告有权就此损失请求第三人给与赔偿，可另案起诉。