“两证不全”的房屋主要是缺少房产证或土地证，有的是因为政策原因、历史遗留问题，有的涉及拆迁安置房。当事人买卖“两证不全”的房屋大多属私下交易，此类房屋的交易价格也较相同区域的产权房屋低廉，买受方大多出于居住的考虑而购买。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定，当事人之间订立的有关产权手续不完备的房屋买卖合同，虽然双方意思表示一致，但是违反该强制性规定，应当认定合同无效。

    对于不具备房产证的房屋，即使签订了买卖合同，在履行合同过程中，也无法到房管部门办理房屋产权变更登记，故无法产生房屋所有权合法转移的法律效果，一旦双方因合同履行产生纠纷，买受人提起房屋转移登记的请求之诉或者出卖人提起合同无效的确认之诉，引发的法律问题和社会问题往往较为棘手。对于没有土地证的房屋，当事人试图利用民事诉讼解决房屋权属问题进而凭借民事判决书到土地管理部门领取土地证，但是土地证涉及行政审批，法院无权通过房屋确权之诉而处理行政审批问题，当事人的诉求也无法得到实现。

    因此，私下买卖产权手续不完备的房屋无法进行房屋转移登记，买受人无法获得有效的法律保护，一旦引发纠纷会带来一系列法律问题。据此，法院建议在买卖房屋时应当谨慎查验土地权属证书、房屋产权证书，有效防范交易风险。

    （作者单位：江苏省无锡市惠山区法院）