陈女士问：2007年7月，我经人介绍认识了郭文，知晓她当时正想卖掉自己在本市市郊的一套两居室，后来，我以30万的价格与她签订了购房协议。由于当时她的丈夫张建在外地出差，而房产证恰好由他保管。我就和郭文商定：我先交付她15元房款，她把钥匙交给我，待她老公回来后，双方再办理房屋过户手续，办完手续后，我再交付剩下的15万。同年6月，张建从外地回来，对郭文的卖房行为也表示同意。但是由于当时房地产价格已开始上涨，他则要求我再增加2万元价款，我不同意，他就没给我办过户手续。10月7日，我才知道他又将房屋以35万元的价格卖了了他人，并办理了房屋交付手续。当天下午他把15万元房款返还给我，并要求我从住房搬走。问我该如何自己在这起买卖纠纷中的合法权益？

    答：根据新颁布的《物权法》第十四条、第十五条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中的房屋买卖行为属于不动产变更范围，依照法律规定，陈女士与郭文签订的合同自成立之日起就发生法律效力，不过由于没有办理房屋过户手续，她虽然已经实际入住，仍然不能取得该房屋的所有权。但并不是说陈女士的合法权益无法维护，她可以依据书面合同请求张建、郭文夫妇承担支付不能的违约责任，赔偿损失。

    （作者单位：北京市房山区人民法院）