一、从犯罪技术手段看，经济成本低，技术含量不高。犯罪分子一般事先短期承租房屋、伪造相关证件便可冒充房主身份，后再通过网络渠道、中介公司或者自行粘贴小广告发布租赁信息，整个犯罪准备工作简捷，容易实施。

    二、从犯罪实施方式看，“高进低出”、“短付长收”成为主要的诱惑性手段。“高进低出”是指犯罪分子高价承租房屋后以低价为诱饵出租房屋；“短付长收”是指犯罪分子以低价为借口收取被害人多月或者整年较长时间的房租

    三、从犯罪主体特征看，共犯情况较为明显，有的还曾为房屋中介公司员工。经统计共犯案件达11件，犯罪人结伙作案一方面是因相互扮演角色更易获取他人信任，另一方面是因有同伙为其望风，可增加其自身安全性；另房屋中介公司员工犯罪达5件，该类群体常利用自身工作经验、公司信息骗取被害人房租费、押金甚至中介费，社会危害性更为严重。

    当前引起房屋租赁诈骗犯罪多发的原因主要有：

    一、群众风险防范意识不高、辨别证件真伪能力较差。当前求租人群主要为外地来京人员以及刚毕业的高校学生，求租心理急切，目标预期值较低，风险防范意识不高；再则缺乏多渠道的辨别证件方式、途径，在证件高仿情况下，难以自力有效辨别证件真伪。

    二、房屋租赁信息不对称、承租成本较高、“房东”情结浓厚，以至为犯罪分子行骗留下可乘之机。当前中介公司掌握大部分房屋信息，但高额的中介费、低效的服务导致人们更希望避开或利用中介公司向房主承租房屋。“房东”情结导致犯罪分子在初始阶段就已抓住被害人的心理，容易行骗。

    三、房屋租赁市场经营行为不规范，监管制度不健全，成为引起房屋诈骗犯罪多发的外部环境，其主要体现在：1、房屋租赁信息发布渠道、方式紊乱，缺乏有效管理性，部分中介公司甚至发布虚假房屋信息；2、中介公司管理员工松散，经营信息保密性较差，尤其在员工离职后对于相关信息的接管缺乏细致安排，为该人群利用先前信息诈骗提供条件；3、房主在出租房屋之后未按照相关规定向派出所、街道等相关机关进行登记备案，导致已有监管措施不到位。

    四、伪造证件、印章等关联犯罪行为泛滥，打击不力，为犯罪分子便捷实施该类犯罪提供条件。房屋租赁诈骗形势与假证件、印章犯罪态势密切相关，后者的打击、惩治力度和效果直接关联到前者的防治效果。

    针对当前呈现高发态势的房租租赁诈骗犯罪，该院认为应从以下方面加强防范：

    一、加大典型案例宣传，提高群众风险防范意识，群众应选择正规渠道发布的租赁信息，避免街头巷尾粘贴的广告，尤其慎重对待转租；在租赁房屋时详细询问房屋的相关信息，对模糊回答情形要予以警惕；认真核实中介公司员工信息，确认其身份真实性；不要急于签订合同以及给付较长时间的房租费。

    二、拓宽措施和渠道，增强群众对房产证等相关证件辨别能力，一方面建议房屋管理局等部门设立较为便捷的房产证信息查询渠道，在条件允许情况下可设立查询热线；另一方面建议给证件添加水印或者条形码等方式提高房产证等相关证件的防伪级别和伪造难度。

    三、规范房屋租赁市场经营行为，加大对房屋租赁市场的监管力度：一是明确房屋租赁信息发布人的法律责任，明确规定中介公司核实房屋信息后才可予以发布；二是中介公司加强规范员工及信息管理工作，尤其加强员工离职后的信息交接工作，并明确管理疏漏的责任；三是进一步明确房屋出租后房主到相关机关予以备案的程序及其责任。

    四、严厉打击伪造证件、印章等关联犯罪行为。公检法等司法部门应加大对伪造证件、伪造印章类关联犯罪行为的打击力度，尤其加大对累犯、惯犯的惩治力度，为有效惩治房屋租赁诈骗犯罪创造有力的外部环境。

    （作者单位：北京市朝阳区人民法院）