物业服务有瑕也应付物业费

    业主方某一直居住在某小区，因部分地段路面损坏、下水道堵塞，致小区内部分路面、楼道、车库在下雨天积水，影响业主正常生活，遂多次要求物业管理公司整改。因业主方某认为物业公司未全面履行公示的物业服务内容，且造成经济损失，故拒绝交纳2009年起的物业管理费。原告物业公司遂将方某诉至法院要求被告支付2009年以来物业服务费470元。

    启东法院审理后认为，原告物业公司为业主提供卫生保洁等物业管理服务，双方之间形成事实上的物业管理服务合同关系。原告履行物业管理义务后，有权要求业主支付物业管理服务费。本案中，原告履行了相关物业管理服务义务，但在某些方面尚存不足，这些履行物业服务合同中的瑕疵，原告应在今后的物业服务中予以改进。业主与物业服务公司因履行合同发生争议时，应尽可能协商解决，不能以拒付物业服务费或降低物业服务标准的方式扩大矛盾，否则双方利益均可能受到损害。希望双方能站在维护全体业主共同利益的立场上，能最大限度地相互容忍、理解和协助，共建和谐社区。

    以物业合同未签订拒付物业费无据

    2003年，孙某购买了某小区房屋，并当场交纳了2004年度保洁费及物业维修基金。2007年因孙某所在的居民楼地势较低及天气等因素，居民生活在强降雨期间受到一定影响，据此孙明以未与物业公司直接签订合同为由拒付物业管理费。物业公司遂将孙某告上法庭讨要拖欠物业费667元。

    启东法院审理后认为，业主委员会选聘了物业公司是全体业主共同决定，该物业公司按合同实际约定履行相应业务，业主理应支付物业费。本案原告已协调有关部门或通过自身努力进行了相关整改，现排污管堵塞，东侧封闭墙未完全封闭、野草丛生没膝等情况均不存在。而物业公司有必要倾听群众呼声，在力所能及范围内改善服务质量。根据《启东市房屋共用部位共用设施设备维修资金征收管理和使用办法》的相关规定，涉及房屋公用、共用部位设施的修理，由物业公司编制预算，报经业主委员会审议通过后，向市城管局提出，审核后由市城管局、财政局执行，相关费用应在该基金中支出。法院判决孙某给付物业公司物业费667元。

    增强服务理念物业关系才能和谐

    近年来，随着我国城市建设和房地产业得高速发展，物业服务行业迅猛发展，但受传统计划经济管理模式影响，物业管理服务意识不强，未能真正满足业主的合理需求，引发业主与物业纠纷不断。

    2009年7月2日，物业公司与业主订立房屋装修装饰管理协议书一份，约定业主室内装修需向物业公司提出申请，交纳2000元装修押金，装修结束后，经验收符合协议约定和装修管理规定的，凭室内装修申请书及许可证一年后返还1000元，其余1000元在业主入住三年后返还等条款。业主装修完毕后要求物业公司返还押金，遭拒后集体向法院提起诉讼。

    启东法院审理后认为：原、被告间订立的房屋装修装饰管理协议的主要内容未违反法律、法规的强制性规定。但协议约定1000元装修押金在业主入住三年后返还的条款，侵犯了原告的财产权，因此，该条款无效。原告装修完毕后被告理应按照约定返还给原告装修押金，被告无证据证明原告等业主的装修行为违反了国家的相关规定，被告继续占有原告装修保证金于法无据。遂判决物业管理返还业主装修押金每户2000元。

    （作者单位：江苏省启东市人民法院）