目前，随着我国房地产行业的迅猛发展，商品房交易市场日趋火热。但由于我国相关法律、法规不完善及开发商违规操作等原因，出现了大量的退房纠纷。那么，发生纠纷后，法院只能以法律为准绳进行衡量，以确定购房人能否退房。商品房买卖合同解除后，根据我国《合同法》第97条之规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    一、商品房购销合同及认购书效力

    考查商品房认购书效力主要从认购书的内容进行分析、判断。如果签订认购书的目的是为以后签订正式商品房买卖合同作准备且内容已具备商品房销售合同的主要内容的，则认购书的性质属于销售合同，同时符合商品房销售规定的条件的，则合同生效，如果认购书的内容不具备商品房买卖合同的主要内容又不符合商品房预售条件的，则认购书不能视为商品房销售合同且不成立，可按合同法缔约过失责任要求开发商赔偿损失。

    根据法律规定，商品房购销合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；  (三)商品房销售方式；(四)商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权利、义务；(八)公共配套建筑产权归属；(九)面积差异处理方式； (十)办理产权登记的约定；(十一) 争议解决方法(十二)违约责任；(十三)其他事项的约定。

    商品房买卖合同解除后，根据我国《合同法》第97条之规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    二、商品房可以退房的条件

    退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商的原因，也有购房者自身的原因，情况错综复杂，案例各不相同。退房案件，原因其是多方面的，有的是因为房价缩水，有的则是因为房屋质量、延迟交房、配套不全等问题。退房纠纷不仅浪费了大量的人力、物力、财力，而且给社会带来了许多不稳定的因素。

    由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系。因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。

    1、起诉前，开发商没有取得商品房预售许可证；

    2、买房后，开发商再次将房屋出卖给第三人；

    3、买房后，开发商以该房屋设定抵押；

    4、开发商隐瞒房屋已经出卖给第三人的；

    5、开发商隐瞒房屋已经设定抵押的；

    6、开发商隐瞒房屋为拆迁补偿安置房屋的；

    7、房屋主体结构质量不合格的；

    8、房屋质量问题严重影响正常居住使用的；

    9、开发商逾期交房，催告后3个月内仍然没有交房的；

    10、房屋实际面积误差超过3%的；(有约定按约定处理)

    11、逾期办证，超过规定办证期限1年的；（有约定按约定处理）

    12、其他规定或约定情形。

    商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，所以双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。当条件成就时，双方依约解除合同;当约定的退房条件成就时，买房人有权依约主张退房。

    三、退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种

    在商品房交易实践中，购房人很难与开发商对退房的条件充分协商、达成一致意见并在合同中一一写明。只有当事人在合同中对退房的条件没有约定的情况下，才依照法律的规定来衡量是否可以退房。根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》和建设部《商品房销售管理法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、规章和有关条款规定，双方当事人约定了退房的具体条件，法律会首先充分尊重当事人的个人意愿，购房者起诉至法院，要求退房时并能证明所约定的条件成就时，法院一般支持购房人退房的请求。

    从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：

    (1) 双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示；

　　(2) 双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。

　　(3) 该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。

    那么，发生纠纷后，法院只能以法律作为衡量，以确定购房者能否退房。出现下列情形，买房人有权依法主张退房：

    (一) 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；

    (二) 一房两卖；

    (三) 商品房预售许可证存在欺诈；

    (四) 出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；

    (五) 出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；

    (六) 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；

    (七) 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；

    (八) 迟延交付房屋超过法定期限；

    (九) 迟延办理房产证超过法定期限；

    (十) 担保贷款合同不能订立；

    (十一) 房屋主体结构质量不合格；

    (十二) 房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%；

    (十三) 规划、设计变更；

    (十四) 套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围；

    (十五) 因不可抗力致使不能实现购房合同目；

    （十六）依据法律法规或司法解释规定的合同无效、撤销、解除的其他情形。

    由于商品房买卖是大宗交易，因此买卖合同解除后的情况比较复杂，要本着将损失降低到最小的原则予以处理。一般而言，由于开发商的过错解除合同的，购房人可以要求返还购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因解除合同给自己造成的损失。

    四、一房多售的处理

    一房多售，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其性质属于欺诈行为。我国对不动产物权实行登记主义原则，也就是说在一房多卖的情况下，已经办理房屋所有权登记过户手续的买受人取得该房屋，其他房屋买受人只能追究开发商的违约责任。

    通常售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    （作者单位：云南省楚雄州中级人民法院）